Мы знаем о кадастре всё!
map

г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 56, 15 этаж, комната 33

arrow
search

Возможность подготовки технического плана на необособленную часть объекта недвижимости

Наша компания ведет свою деятельность в нескольких субъектах РФ. Начиная с конца 2017г. мы убедились в невозможности осуществления кадастровых работ в отношении части объекта недвижимости, не ограниченной строительными конструкциями в г. Москве, получая все больше приостановлений кадастрового учета по этой причине. Государственные регистраторы прав г. Москвы принимают однозначную единую позицию: в аренду может сдаваться исключительно обособленная (ограниченная строительными конструкциями) часть в виде помещения или совокупности помещений.

Мы решили проанализировать существующую судебную практику для понимания логики рассуждений судов, в том числе, с целью возможной дальнейшей реализации на практике.

часть объекта недвижимости, не ограниченная строительными конструкциями

Проанализировав имеющиеся материалы, мы пришли к выводу, что судебная практика дает однозначный ответ на вопрос о возможности регистрации части объекта недвижимости, которая не ограничена строительными конструкциями:

 

  1. Дело №А65-951/2019 от 26.04.2019г., Арбитражный суд Республики Татарстан.

Ответчик: Управление Росреестра по Республике Татарстан.

Предмет спора:оспаривание отказа в осуществлении регистрации договора аренды.

Что передается в аренду: часть крыши площадью 3 кв.м, часть помещения №310 площадью 4 кв.м в нежилом здании №1; часть крыши площадью 4 кв.м, часть помещения №14 площадью 3 кв.м в здании №2.

Доводы Росреестра:

– первая инстанция:

передаваемые в аренду части крыши и помещений не обладают признаками обособленности и изолированности и в соответствии с п.1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее по тексту – Письмо) не могут выступать самостоятельными объектами аренды;

– апелляционная инстанция:

новых доводов Росреестром не представлено.

Решениесуда:

суды первой и апелляционной инстанций отклонили доводы Росреестра. Принимая во внимание информацию из Письма, суды верно рассудили, что в нем указано о невозможности выступления самостоятельнымобъектом аренды. При этом не следует путать понятия «самостоятельный объект аренды» и «часть самостоятельного объекта аренды». И крыша и часть помещения являются частями самостоятельного объекта аренды – здания, что не противоречит Письму.

Суды рассматривают решение Росреестра как не основанное на нормах права, а также нарушающее права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности. Наряду с этим, суды отметили создание Росреестром препятствий в реализации права на государственную регистрацию договора аренды.

 

Правовая основа принятого решения:

– п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 №64 (далее по тексту – Пленум64) установлено, что по соглашению собственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование, например несущая стена или крыша для размещения рекламы;

– п. 9 обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ от 30.11.2016 (далее по тексту – Обзор Президиума) установлено, что кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (частей помещений, части крыши, стена здания) возможен и осуществляется только в целях отражения сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав;

– в соответствии со ст. 607 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ) объект аренды (которым может выступать здание, строение, сооружение, помещение, а также их части, которые могут быть как обособленными, так и нет) должен быть определенно установлен. Судом оговорено, что представленные технические планы на здания содержат все необходимые планы, чертежи. Договор аренды также содержат всю необходимую информацию;

– п. 34 ч. 1 ст. 26 и п. 5 ст. 44 218-ФЗ не содержат прямого запрета постановки на кадастровый учет и(или) регистрации ограничения (обременения) на необособленную или неизолированную часть объекта недвижимости.

 

  1. Дело №А46-1681/2018 от 09.04.2018г., Арбитражный суд Омской области.

Ответчик: Управление Росреестра по Омской области.

Предмет спора:оспаривание отказа в осуществлении регистрации договора аренды.

Что передается в аренду: часть поверхности крыши площадью 17 кв.м.

Доводы Росреестра:

 – первая инстанция:

предмет аренды не изолирован или не обособлен от других помещений в здании, что является нарушением п. 34 ч. 1 ст. 26 218-ФЗ. Регистрация права в отношении части здания возможна, если это не противоречит письму Минэкономразвития России №Д23и-501 от 24.04.2014г., где раскрыты понятия обособленности и изолированности помещения;

– апелляционная инстанция:

передаваемая в аренду часть крыши не обладает признаками обособленности и изолированности и в соответствии с п.1 Письма не может выступать самостоятельным объектом аренды;

– первая кассационная инстанция:

новые доводы не были представлены;

– вторая кассационная инстанция:

новые доводы не представлены, в связи с чем Верховным судом РФ принято решение об отказе в принятии второй кассационной жалобы.

Решения судов:

– первая инстанция:

суд отклонил доводы Росреестра. При этом суд рассмотрел доводы обеих сторон и в конце резюмировал фразой: «при изложенных обстоятельствах требование истца суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению», не разъясняя более углубленно своей позиции, ограничившись общими положениями законодательства (в частности ч. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 4 ч. 3 ст. 14 218-ФЗ, ч. 1 ст. 51 218-ФЗ).

– апелляционная инстанция:

суд отклонил вновь поступившие доводы Росреестра и, как и в случае с решением, рассматриваемом нами в п. 1 настоящей статьи, разграничил понятия «самостоятельный объект аренды» и «часть самостоятельного объекта аренды»;

– первая кассационная инстанция:

новые доводы Росреестром не были представлены. Росреестр уповал на неверноетрактование судами первой и апелляционной инстанций норм действующего законодательства. Вследствие чего, суд первой кассационной инстанции оставил кассационную жалобу без удовлетворения;

– вторая кассационная инстанция:

Верховный суд РФ не стал рассматривать очередную кассационную жалобу и отказалРосреестру в ее приеме по причине непредставленияновых доводов.

Правовая основа принятого решения:

подробно расписанная правовая основа по всем жалобам указана в решении суда апелляционной инстанции. Она полностью повторяет решение суда, указанного в п. 1 настоящей статьи (п. 7 Пленума64, п. 9 Обзора Президиума, ст. 607 ГК РФ, п. 34 ч. 1 ст. 26 и п. 5 ст. 44 218-ФЗ).

 

  1. Дело №А70-9663/2018 от 19.12.2018г., Арбитражный суд Тюменской области.

Ответчик: Управление Росреестра по Тюменской области.

Предмет спора: оспаривание отказа в осуществлении регистрации договора аренды.

Что передается в аренду: часть поверхности крыши площадью 480 кв.м.

Доводы Росреестра:

 – первая инстанция:

технический план в электронном виде не обеспечивает считывание и контроль представленных данных. Здание, где образуется часть, представлено пятью этажами, при этом в техническом плане указан тип этажа для образуемой части – крыша;

– апелляционная инстанция:

новые доводы не были представлены;

Решения судов:

– первая инстанция:

суд отказал в удовлетворении заявленных требований. Судом было установлено, что выявленная ошибка при чтении технического плана связана с несоответствием типа заявления и заполненных разделов в XML-файле. Кроме того тип этажа «крыша» не предусмотрен требованиями действующего законодательства.

– апелляционная инстанция:

суд оставил без изменения решение суда первой инстанции. Наряду с этим суд отметил тот факт, что договор аренды не содержит какой-либо графической части, позволяющей однозначно выделить предмет аренды, что является нарушением п. 3 ст. 607 ГК РФ. Однако, суд отметил, что регистрация договора аренды неизолированной и необособленной часть объекта недвижимости, которая не является самостоятельным объектом гражданских прав, в частности часть крыши здания, не противоречит действующему законодательству (п. 7 Пленума64, п. 9 Обзора Президиума).

Правовая основа принятого решения:

Из рассмотренного решения суда, можно сделать следующий вывод. Изначально, технический план был выполнен в отношении сооружения в связи с его постановкой на кадастровый учет (кадастровый инженер решил поставить на кадастровый учет крышу, как сооружение, расположенное на здании). Этот вывод сделан, исходя из текста решения суда, где говорится о том, что «…Управлением повторно рассмотрено обращение Учреждения о государственной регистрации аренды на сооружение…», «…Управлением принято решение об отказе в регистрации договора аренды в отношении сооружения…». После того, как кадастровый инженер понял ошибочность данного метода, был подготовлен технический план на часть здания. Но при этом заявление на кадастровый учет осталось все также в отношении сооружения, что и привело к «не обеспечению считывания и контроля представленных данных», а именно – к несоответствию типа заявления и заполненных граф технического плана, как указано в решении суда.

Кроме того указание этажа «крыша» также является ошибкой, т.к. Приказом Росреестра №П/501 от 15.12.2011г. такой тип этажа не предусмотрен (элемент dType_Storey). Необходимо было указать номер 17, а именно «Значение отсутствует».

Таким образом, в случае, если бы было подано корректное заявление на кадастровый учет и регистрацию права, а также корректный технический план, то решение суда, вероятно, было бы строго обратным, т.к. сам суд апелляционной инстанции указал на возможность регистрации договора аренды части крыши, параллельно отметив несоответствие представленных документов действующему законодательству.

 

Заключение.

Подводя итог вышесказанному, можно с уверенностью отметить, что регистрация договора аренды в отношении необособленной и неизолированной части объекта недвижимости (части помещения, части сооружения, части здания),  в том числе представленной отдельным конструктивным элементом в виде, например, крыши или стены, возможна.

Такого же мнения придерживалось Министерство экономического развития РФ (далее по тексту – МЭР) в своем письме ОГ-Д23-11540 от 18.10.2017г., где говорится о том, что положение п. 34 ч. 1 ст. 26 218-ФЗ не применяется в отношении части объекта недвижимости. Требования к обособленности или изолированности части здания, сооружения, помещения не установлены ни 218-ФЗ, ни Приказом МЭР №953.

Для объективности следует отметить, что позднееМЭР решило поменять свою точку зрения своим письмом №Д23и-37251 от 29.10.2019г., где говорится о том «осуществление государственного кадастрового учета в отношении части помещения, здания, не отвечающей признакам обособленности и(или) изолированности, Законом №218-ФЗ не предусмотрено».

Не лишним будет отметить ущербность доводов, которые позволили МЭР прийти к такому выводу, например, ссылка на ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, ст. 2 384-ФЗ от 30.12.2009г. «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Утверждается, что частью здания являются только машино-место (может быть не ограничено строительными конструкциями) или помещение (всегда ограничено строительными конструкциями).

Этот вывод ущербен, потому что, во-первых, по ключевым словам «часть здания» в ст. 2 384-ФЗ нет такого определения. Есть только определение слова «помещение». Помещение – это часть объема здания, во-вторых,даже если бы в 384-ФЗ и было такое определение, абсолютно некорректно проводить аналогию между регистрацией обременения в виде договора аренды на часть объекта недвижимости и техническим регламентом о безопасности здания. Очевидно, что в понятие «часть здания» законом о государственной регистрации недвижимости и техническим регламентом вкладываются разные значения.

 

Росреестр не смог в суде доказать правоту своей принципиальной позиции. Примечателен тот факт, что позиция Росреестра не коррелирует ни с ранней позицией МЭР, ни с позицией судов (суды субъектов РФ, Пленум64, Обзор Президиума). При этом слово Росреестра в рамках досудебного разбирательства является последним.

Согласно его «последнему слову» в виде информационного письма №14-06007/20 от 19.05.2020г.: «неизолированная и(или) необособленная часть объекта капитального строительства (например, часть пола в пределах здания (этажа здания, помещения) не может быть учтена в ЕГРН и, соответственно, возникающие в отношении такой части ограничения прав не могут быть зарегистрированы в ЕГРН».

Это значит, что по мнению Росреестра, площадь, занимаемая аппаратами по выдаче продуктов и вещей; торговыми точками, представленными стойками по обслуживанию клиентов в торговых центрах; вышками сотовой связи на крышах зданий и т.п., не может быть предметом долгосрочного договора аренды.

В обычной ситуации, отстаивание своей позиции является положительной чертой характера, особенно, когда это подкреплено какими-то внешними фактами, а не только собственным мнением.

Внешние факты говорят о том, что Росреестр заблуждается в своей позиции. Но что более печально, это заблуждение приводит к сооружению препятствий в контексте невозможности исполнения заявителями своего конституционного права на предпринимательскую деятельность в рамках регистрации договора аренды и получения платы.

 

Для людей, столкнувшихся с аналогичными вопросами, рекомендуем лично ознакомиться с вышеописанными решениями судов, с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 №64, а также с обзором судебной практики, утвержденным Президиумом Верховного суда РФ от 30.11.2016.

 

Всякий человек, обладающий властью, склонен злоупотреблять ею.

Шарль Монтескьё

 

Автор статьи: Александр Галышин

arrow to top

Политика конфиденциальности

1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТЕРМИНОВ
2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
3. ПРЕДМЕТ ПОЛИТИКИ КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТИ
4. ЦЕЛИ СБОРА ПЕРСОНАЛЬНОЙ ИНФОРМАЦИИ ПОЛЬЗОВАТЕЛЯ
5. СПОСОБЫ И СРОКИ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНОЙ ИНФОРМАЦИИ
6. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН
7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
8. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
9. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

Заказать Звонок

Мы свяжемся с вами сразу после прочтения вашей заявки

    * - все поля формы обязательны к заполнению
    arrow

    Получить консультацию

    Мы свяжемся с вами сразу после прочтения вашей заявки

      * - все поля формы обязательны к заполнению
      arrow
      Спасибо!

      Мы свяжемся с Вами в ближайшее время

      Получить расчет

      Мы отправим вам расчет в ближайшее время
      arrow