г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 56, 15 этаж, комната 33

Вопросы сноса

Одной из актуальных для сферы недвижимости тем в последнее время стало обсуждение условий, при которых многоквартирный дом может быть снесён. Связано это со вступлением в силу Правил уведомления собственников недвижимости, которая оказалась в пределах ЗОУИТ – зон с особыми условиями использования территорий. Но это далеко не единственный случай, когда законная постройка может подвергнуться риску уничтожения. В этом материале мы рассмотрим все эти ситуации, приводящие к сносу, регламентированные действующим законодательством.

Снос дома в ЗОУИТ

Снос дома

Согласно закону, заработавшему с 4 августа 2018 года и устанавливающему нормы правового регулирования таких зон, выяснилось, что дома и дачи, а также любые другие строения и сооружения, попавшие в границы некоторых «зон особого назначения», не должны там находиться. Упомянутым нормативным актом внесены изменения как в Градостроительный кодекс, так и в Земельный кодекс РФ. Так, в последнем появилась даже целая новая глава (гл. 19), где прописаны правила, которые необходимо соблюдать в отношении ЗОУИТ, а также обозначены цели установления таких зон и перечислены их виды.

В числе целей установления зон особого назначения названы: (1) защита жизни и здоровья граждан, (2) безопасная эксплуатация объектов транспорта, связи, энергетики, объектов обороны страны и безопасности государства, (3) сохранение объектов культурного наследия и (4) окружающей среды, а также (5) обеспечение обороны страны и безопасности государства.

Исходя из этих целей, определено 28 видов ЗОУИТ:

1) зоны охраны объектов культурного наследия;

2) защитная зона объекта культурного наследия;

3) охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии);

4) охранная зона железных дорог;

5) придорожные полосы автомобильных дорог;

6) охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов);

7) охранная зона линий и сооружений связи;

8) приаэродромная территория;

9) зона охраняемого объекта;

10) зона охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта, запретные и специальные зоны, устанавливаемые в связи с размещением указанных объектов;

11) охранная зона особо охраняемой природной территории (государственного природного заповедника, национального парка, природного парка, памятника природы);

12) охранная зона стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, ее загрязнением;

13) водоохранная (рыбоохранная) зона;

14) прибрежная защитная полоса;

15) округ санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов;

16) зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, а также устанавливаемые в случаях, предусмотренных Водным кодексом Российской Федерации, в отношении подземных водных объектов зоны специальной охраны;

17) зоны затопления и подтопления;

18) санитарно-защитная зона;

19) зона ограничений передающего радиотехнического объекта, являющегося объектом капитального строительства;

20) охранная зона пунктов государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети;

21) зона наблюдения;

22) зона безопасности с особым правовым режимом;

23) рыбоохранная зона озера Байкал;

24) рыбохозяйственная заповедная зона;

25) зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов);

26) охранная зона гидроэнергетического объекта;

27) охранная зона объектов инфраструктуры метрополитена;

28) охранная зона тепловых сетей.

Очевидно, что ЗОУИТ – величина непостоянная: старые зоны, в использовании которых отпала необходимость, прекращают своё существование, а новые, в связи с потребностью во всё более развитой инфраструктуре территории или, напротив, сохранения её экологии, возникают. Порядок их установления вы можете найти в статьях 106 и 107 главы 9 Земельного кодекса РФ.

И если объект недвижимости, давно построенный, оказался внутри вновь установленной зоны (а именно: установленной до 4 августа 2018 года, как уточнено в документе), то снос дома почти гарантирован. И ответ на этот вопрос неутешителен: согласно требованиям законодательства любое строение, находящееся в границах ЗОУИТ, должно быть снесено или приведено в соответствие с правилами использования земельных участков, находящихся в особой зоне. А правила эти основаны на соблюдении мер безопасности, при которых нахождение капитальных строений зачастую невозможно, поскольку несовместимо с условиями использования и целями установления таких зон. В крайнем случае здание может быть реконструировано.

Изучать Градостроительный кодекс жильцам многоквартирного дома или владельцам дач, попавших в границы какой-либо из ЗОУИТ, не придётся: за них это сделают местные власти либо то юридическое лицо, в ведении которого находится «ваша» особая зона.

 

В мае 2019 года вступил в силу Порядок уведомления владельцев недвижимости о решении сноса в отношении их дома или другого строения капитального типа. Собственник либо получит такое уведомление по почте (традиционной или электронной, если е-mail как контакт для связи с правообладателем объекта недвижимости был указан вами в ЕГРП), либо курьер вручит его лично под расписку. Помимо этого, в те же сроки извещение о предстоящем сносе дома должно быть опубликовано в районной газете, на сайте местной администрации и размещено на доступных для обозрения досках объявлений – вплоть до размещении на каждом подъезде, если речь идёт о многоквартирном доме.

И как скоро или как долго ждать собственникам и жителям этого «пренеприятного известия»?

Поскольку в Правилах уведомления сказано, что рассылка оповещений должна быть проведена в течение полугода со дня вступления в силу данных Правил, то уведомление каждый владелец объекта недвижимости с перспективой сноса или реконструкции, получит до конца текущего года.

Напомним, однако, что этот срок касается только ныне используемых ЗОУИТ – установленных до 4 августа 2018 года. Тем не менее в стране появляются новые. Так, например, в настоящий момент Федеральная кадастровая палата проводит работы по включению в ЕГРН объектов культурного наследия Москвы, которых насчитывается около пяти тысяч – к этому ведомство обязывает  распоряжение Правительства РФ от 31.01.2017 № 147-р «О целевых моделях упрощения процедур ведения бизнеса и повышения инвестиционной привлекательности субъектов Российской Федерации». Оговоримся, что документ направлен также и на повышение постановки земельных участков, находящихся на попечении местных властей, на кадастровый учёт, что в целом входит в основной доминирующий вектор занесения земель любой категории в реестровую базу. В течение менее чем двух лет – до конца 2020 года все 100 процентов имеющихся в столице памятников культуры будут включены в реестр, территории возле них будут уточнены. А поскольку границы каждой ЗОУИТ могут измениться, появится необходимость сноса или реконструкции находящихся на этих территориях зданий. Не будем упоминать развивающуюся инфраструктуру, движение по сохранению естественной среды обитания, а также возросшее значение для госбезопасности военных объектов. Поэтому твёрдо гарантировать, что после нового года вы не получите уведомления о перспективах сноса, нельзя.

Безусловно, жителей не выселят на улицу и здание не уничтожат просто так: тем же Земельным кодексом предусмотрено возмещение убытков в связи с установлением или изменением ЗОУИТ, определены лица, которым положена компенсация, и параметры расчёта убытков, определяемые в зависимости от характеристик строения, расположенного в пределах такой зоны.

 

В каких еще случаях может произойти снос дома

Демонтаж дома

Теперь рассмотрим оставшиеся ситуации, когда при законных правах собственника на недвижимый объект последний, тем не менее, может быть снесён – опять же, на законных основаниях.

Наиболее распространённая из них: дом был построен без необходимых разрешений. Напомним, теперь разрешения на строительство как такового не нужно, но вместо него действует уведомительный порядок, который, по сути, имеет не столь уж значительные отличия, поменявшись лишь в форме процедуры. Мы подробно писали об этом в статье «Уведомительный порядок для ИЖС».

 

Вариантом «неблагополучной» постройки может быть строительство с нарушением соответствующих градостроительных норм. Например, вы неверно рассчитали минимально допустимое расстояние между вашим новым домом и границей земельного участка соседа. В результате тот имеет полное право подать иск в суд. Либо ваше здание построено ненадёжно и угрожает здоровью или даже жизни людей, находящихся поблизости от него. Чтобы решить эту проблему и не допустить сноса, предстоит провести строительно-техническую экспертизу, результаты которой покажут, как именно нужно реконструировать постройку, чтобы она стала безопасной для окружающих.

Другая типичная ситуация, приводящая к сносу: дом построен самовольно. Иначе говоря, здесь снова имеет место несоблюдение законодательных норм и документации, но уже по другой причине: права на земельный участок в этом случае не оформлены и приобретён он каким-либо нелегальным или вовсе противозаконным путём. Чаще всего это относится к частным домам и загородным усадьбам. И будущий владелец, совершая сделку, может быть даже не осведомлён о том, что документы на участок, который он приобретает в собственность поддельные. Поэтому при покупке необходимо проверять данные тщательнейшим образом, заказывая выписку из ЕГРН на текущий момент сделки.

Третья причина сноса – наиболее благополучный и даже выгодный вариант для обладателя недвижимого имущества. Речь идёт о признании жилья ветхим или аварийным. В этом случае жильцам предлагаются новые квадратные метры, однако следует иметь в виду, что выгода от такого обмена не будет слишком уж значительной: согласно постановлению Верховного суда новая жилплощадь предоставляется в качестве компенсации пришедшей в негодность, а не в целях улучшения уже имеющихся условий. То есть въехать в более просторную квартиру вряд ли получится, даже если вы стоите в очереди на улучшение жилищных условий.

Примечательно, что теоретически ветхим или аварийным могут быть признаны не только многоэтажки и барачные коммунальные квартиры, но и индивидуальные старые дома, грозящие обрушиться хозяину на голову. Тем не менее на практике местные власти этим не занимаются, ведь в этом случае собственнику придётся предоставить новый дом вне очереди.

 

Наконец, последний из случаев, когда ваш дом может быть снесён по закону, относится к сфере государственных нужд – например, земельный участок понадобился для прокладки газопровода, постройки новой автотрассы или расширения городской проезжей части, для проведения мероприятий федерального или международного уровня и т.п. Это, можно сказать, наиболее непредсказуемая ситуация из всех перечисленных. И зачастую собственник сносимого жилья терпит при этом значительные неудобства. При этом законодательство подразумевает материальную компенсацию, и имеет смысл судиться за её размер.

 

Правила регистрации снесенного объекта

Разумеется, в реестре недвижимости (ЕГРН) должны быть отражены все сведения, касающиеся судьбы объекта недвижимости. Если постройку требуется снести, то как только постройка будет разрушена, следует подать через МФЦ заявление о снятии данного объекта недвижимости с кадастрового учёта. К заявлению при этом прилагается Акт обследования, который должен составить кадастровый инженер, приглашённый на местность с целью засвидетельствовать факт того, что здание уничтожено и больше не существует.

Акт обследования составляется также в том случае, если дом обрушился сам вследствие воздействия природных сил – по причине погодных аномалий (шквал, землетрясение…) или чрезвычайных происшествий и несчастных случаев (пожар и пр.).

Снятие с кадастрового учёта несуществующего более объекта недвижимости, как правило, подразумевает и автоматическое прекращение прав собственности на него.  Поэтому если вы намерены построить на месте старой постройки новый дом (разумеется, речь здесь не идёт о ЗОУИТ), то его придётся зарегистрировать по всем правилам, установленным законодательством, как вновь созданный объект недвижимости и получить таким образом новые права собственности.

arrow to top

Политика конфиденциальности

1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТЕРМИНОВ
2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
3. ПРЕДМЕТ ПОЛИТИКИ КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТИ
4. ЦЕЛИ СБОРА ПЕРСОНАЛЬНОЙ ИНФОРМАЦИИ ПОЛЬЗОВАТЕЛЯ
5. СПОСОБЫ И СРОКИ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНОЙ ИНФОРМАЦИИ
6. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН
7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
8. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
9. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

Заказать Звонок

Мы свяжемся с вами сразу после прочтения вашей заявки

    * - все поля формы обязательны к заполнению
    arrow

    Получить консультацию

    Мы свяжемся с вами сразу после прочтения вашей заявки

      * - все поля формы обязательны к заполнению
      arrow
      Спасибо!

      Мы свяжемся с Вами в ближайшее время

      Получить расчет

      Мы отправим вам расчет в ближайшее время
      arrow