Мы знаем о кадастре всё!
map

г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 56, 15 этаж, комната 33

arrow
search

Порядок перевода жилого помещения в нежилое: новые «трудности перевода»

Последние коррекции в законодательстве, в частности поправки в Жилищный кодекс РФ, изменили правила размещения коммерческих объектов в домах, предназначенных для проживания. При этом поменялись также правила перевода здания из жилого в нежилое. Коснутся они, прежде всего, многоквартирных домов, на первых этажах которых по сложившейся традиции располагаются всевозможные мини-магазины, офисы, кафе, аптеки, салоны. Что же изменилось? Какие виды деятельности разрешены в случае соседства с людьми и, самое главное, какие условия нужно теперь соблюсти, чтобы сделать перевод квартиры в нежилое помещение?

Нежилое помещение

“Квартирный бизнес”: перевод квартиры в нежилое помещение

Основное правило: действующее законодательство позволяет вести бизнес в многоквартирном жилом доме, если предназначенное для него помещение носит статус нежилого и оборудовано соответствующим образом.

Что понимается под специально оборудованным помещением? Внешние параметры – это отдельный вход и наличие витрин. Внутренние – подключение ко всем инженерным сетям: водопроводу, канализации, газопроводу, электричеству. Сюда же входят системы теплоснабжения и кондиционирования воздуха, а также системы, предназначенные для создания микроклимата. Обязательное условие: помимо обустройства отдельного входа, для перевода в нежилое помещение собственник будет обязан замуровать старую входную дверь квартиры, ведущую в подъезд, чтобы исключить возможность проникновения людей изнутри жилой части многоквартирного дома.

В новостройках часть квартир первых этажей изначально проектируется таким образом, чтобы они соответствовали всем перечисленным требованиям. Но и в относительно старых домах можно переоборудовать обычную жилую квартиру под ведение бизнеса, изменив её характеристики таким образом, чтобы помещение считалось нежилым.

Порядок перевода жилищного фонда в статус нежилого помещения описан в статьях 22 и 23 Жилищного кодекса РФ.

Исключения для «квартирного бизнеса»

Из нежилого в жилое

Однако есть ряд исключений, когда можно вести бизнес непосредственно в жилой квартире, не меняя в ней ничего ни фактически, ни в документах. В статье 17 ЖК РФ перечисляет виды предпринимательской деятельности, которую могут осуществлять собственники квартир в многоквартирных домах. Эти виды определяет общий критерий: вы можете делать то, что никак не может помешать или повредить другим жильцам дома, особенно непосредственным соседям. И речь идёт не только о шуме, о котором вспоминают в первую очередь, но и о нарушении санитарных норм и правил техники безопасности, а также о вмешательствах в коммуникации или конструкцию здания, приводящих или могущих потенциально привести к её ущербу.

Тонкий юридический момент: легально работать в своей квартире имеет право тот, кто зарегистрировался как индивидуальный предприниматель или самозанятый работающий гражданин. Обычно всем этим условиям соответствуют такие виды деятельности, как программирование, компьютерный дизайн и копирайтинг, репетиторство и переводы, юриспруденция и другая негромкая работа. То есть главным образом это умственный труд, а также некоторые щадящие и локальные производственные процессы. Не выходя из дома можно вести не только, скажем, бухгалтерский учет, но и варить ручное мыло и готовить пирожные для продажи в незначительных объемах.

 

Однако юридическое лицо прописываться и вести бизнес в жилой квартире права не имеет. Также строго запрещено любое производство, требующее оборудования приборами или станками, шум или вибрация которых превышает допустимые для жилого здания лимиты. Использовать инструменты, потребляющие большое количество энергии, тоже не позволяется. Отдельно оговаривается ситуация с миссионерской деятельностью в жилых помещениях: под запрет попадает всё, что не предусмотрено статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

ХОСТЕЛЫ: ПЕРЕПЛАНИРОВКА ОБЯЗАТЕЛЬНА?

До последнего времени отдельные квартиры в России беспрепятственно использовались их владельцами как доступные большинству туристов мини-гостиницы домашнего типа. Но с 1 октября 2019 года возможность обустраивать хостелы в жилых помещениях запрещают нашумевшие апрельские поправки в Жилищный кодекс РФ, и теперь владельцам этого бизнеса придётся переоборудовать помещение надлежащим образом и осуществить его перевод в нежилое помещение либо искать отдельное здание.

Парадоксально, что до принятия последних поправок о хостелах законодательство запрещали проживание людей в нежилых помещениях, а теперь прямо обязывает селить гостей в нежилом.

Квартира, где будут предоставляться гостиничные услуги, должна быть расположена на первом этаже многоквартирного дома. Вариант расположения выше теоретически возможен, но только при условии, что все помещения под ней также носят статус нежилых, и он относится, скорее, к крайне редким исключениям.

С 1 октября для хостелов обязателен отдельный вход и оснащение системой звукоизоляции, средствами противопожарной безопасности и охранной сигнализацией. Требуется завести  сейфы для хранения ценных вещей гостей, иметь в наличии средства для уборки и санитарной обработки номеров. Выполнение этих условий позволит собственнику и владельцу гостиничного бизнеса перевести помещение в нежилой фонд.

 

Особенности перевода в нежилое помещение

Офис

На практике трудности связаны в первую очередь с необходимостью перепланировки квартиры. Чтобы сделать отдельный вход или снести несущую стену, потребуется получить письменное согласие соседей, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению (имеют общую с ним стену или находятся непосредственно выше или ниже), а также согласие остальных жильцов дома, даже тех, кто живёт в другом подъезде. Для получения последнего нужно не просто обойти все квартиры, а провести общее собрание собственников и задокументировать результаты голосования в виде протокола, где будет официально отражено принятое решение.

Если технический план квартиры подразумевал балкон на 1 этаже, это значительно облегчит процедуру: отдельный вход можно устроить без болезненной и дорогостоящей перестройки и вмешательства в несущие конструкции. Однако согласия жильцов дома при этом не избежать. И здесь тоже не всё просто: многое будет зависеть от того, сколько подъездов имеет дом:

– в доме с одним подъездом общее собрание собственником будет правомочно при участии лиц, обладающих более чем две трети от общего числа голосов в доме;

– если подъездов два и более, для легитимности собрания в нём должны принять участие собственники с числом голосов больше половины от общего числа голосов в доме, в том числе владельцы квартир того же подъезда, в котором расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников.

Таком образом, перевести жилое помещения в нежилое можно только в том случае, если в собрании примут участие не менее двух третей от общего числа соседей по подъезду и каждый из них проголосует «за».

 

Перепланировка квартиры для перевода в нежилое помещение

Согласование перепланировки в Москве, как и в любом другом населённом пункте РФ, – отдельный процесс, требующий подробного описания, и зачастую он слишком сложен для самостоятельного осуществления.

Чтобы согласовать перепланировку квартиры, нужно получить административное разрешение. Для этого понадобится подать пакет документов в жилищную инспекцию и отдел капитального строительства. Рекомендуется обратиться к специалистам, которые помогут скорректировать технический план помещения, подготовить проектную документацию и грамотно собрать все нужные бумаги, после чего их можно подать в МФЦ.

В перечень необходимых документов, прилагаемых к заявлению о перепланировке, входят:

– свидетельство права собственности на жилье,

– технический паспорт,

– проект перепланировки помещения,

– письменное согласие всех жильцов многоквартирного дома (собственников или арендаторов квартир).

Жилищная инспекция рассматривает собранные вам документы в течение 45 дней, после чего высылает разрешение (или отказ).

Следующий этап: полученное разрешение из жилищной инспекции следует отправить в БТИ, где будет проведен учет всех изменений перестраиваемого помещения, а также внести соответствующие сведения в Росреестр.

Отметим, что правоустанавливающие документы, техпаспорт помещения и поэтажный план многоквартирного дома в муниципалитет можно не предоставлять, если все эти сведения о помещении уже внесены в ЕГРН. В этом случае орган МСУ запрашивает их самостоятельно.

Приведя квартиру в соответствующий требованиям законодательства вид, далее предстоит обратиться в муниципалитет для оформления статуса. По словам экспертов, процедура перевода помещения из жилого в нежилое займет не менее 4 месяцев.

В нежилом помещение разрешается …

В завершение обозначим виды деятельности, которые можно вести в помещении, получившем статус «нежилое».

Строго говоря, все их перечислить в рамках данной статьи, конечно, невозможно. Достаточно уяснить общий принцип, суть которого сводится всё к тому же непричинению вреда окружающим, что и в случае с жилыми квартирами. Однако здесь возможностей для бизнеса намного больше.

Согласно закону нежилые помещения предназначены для осуществления коммерческой, административной, общественной и прочей деятельности: в них можно размещать магазины, офисы, медицинские учреждения и салоны, кабинеты оздоровительных процедур и аптеки, даже детские сады и многое другое. Важно при этом, чтобы деятельность не причиняла ущерба жильцам многоквартирного дома, на первом этаже которого находится отведённое под неё помещение, не загрязняла окружающую среду и атмосферу, не превышала допустимый уровень шума и соответствовала санитарным и градостроительным нормам.

 

Так, например, если это магазин, то в нём не должны продаваться химико-москательные препараты, взрывоопасные вещества и горючие материалы, автозапчасти и масла, шины и даже синтетические ковры. Или, скажем, такой скоропортящийся и издающий резкий запах продукт, как рыба: незначительная часть рыбной продукции может быть представлена в товарном ассортименте магазина, но этот магазин не может быть специализированной рыбной лавкой.  Если это кабинет стоматологии, важно обеспечить качественную шумоизоляцию, чтобы жужжание бормашин и другие специфические звуки не проникали через стены в смежные квартиры. И тому подобное.

Особо оговаривается график работы нежилых помещений, расположенных в жилом многоквартирном доме. Салон, аптека, кафе или магазин не может быть круглосуточным: их следует закрывать не позднее 23.00. Располагать в жилом доме такие заведения, как офисы ритуальных услуг, бани и сауны, общественные туалеты, прачечные и химчистки, законом запрещается.

arrow to top

Политика конфиденциальности

1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТЕРМИНОВ
2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
3. ПРЕДМЕТ ПОЛИТИКИ КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТИ
4. ЦЕЛИ СБОРА ПЕРСОНАЛЬНОЙ ИНФОРМАЦИИ ПОЛЬЗОВАТЕЛЯ
5. СПОСОБЫ И СРОКИ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНОЙ ИНФОРМАЦИИ
6. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН
7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
8. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
9. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

Заказать Звонок

Мы свяжемся с вами сразу после прочтения вашей заявки

    * - все поля формы обязательны к заполнению
    arrow

    Получить консультацию

    Мы свяжемся с вами сразу после прочтения вашей заявки

      * - все поля формы обязательны к заполнению
      arrow
      Спасибо!

      Мы свяжемся с Вами в ближайшее время

      Получить расчет

      Мы отправим вам расчет в ближайшее время
      arrow