Приостановок и отказов станет меньше?

Подавая документы в окно кадастровой палаты или МФЦ, каждый обеспокоен тем, как избежать приостановки или, ещё хуже, отказа в постановке на кадастровый учёт и регистрации прав собственности. От такого поворота событий никто не застрахован, ведь зачастую причиной нежелательной паузы оказываются и не ваши документы, а несоответствие их со сведениями в реестре. И как бы тщательно вы ни готовили бумаги, риск того, что вам откажут или приостановят процесс, потребовав устранения тех или иных недоработок, всегда есть, и немалый. В нашем материале мы поговорим об основаниях приостановок и отказов, а также о последней законодательной интриге: чиновникам дан указ уменьшить число приостановок и отказов. Слишком велики цифры по данным статьям в отчётах. Каким образом будет выполняться это требование и поможет ли оно простым заявителям?

МИМО ПРИОСТАНОВКИ

Для приостановок и отказов у чиновников есть целый перечень оснований, все они прописаны в Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 26-55. Перечень очень подробный и предусматривает все возможные случаи осложнения дела. Однако в целом можно охватить эту пёструю картину так.

Приостановка кадастрового учёта происходит в трёх случаях. Рассмотрим это в алгоритме «проблемы – решение проблемы».

1. Во-первых, как мы уже говорили выше (и этот случай является наиболее распространённой помехой), ход дела могут приостановить, если обнаружены противоречия данных в документах о земельном участке, предоставленных вами, и кадастровыми сведениями об этом участке, уже внесёнными в реестр ранее. Правда, закон предусматривает исключение: одновременное волеизъявление заявителя об изменении сведений в реестре.

Таким образом, мы рекомендуем вам, прежде чем обращаться в Росреестр с заявлением о кадастровом учёте и регистрации прав собственности, запросить сведения о вашем участке (их выдают в виде выписки), и, сравнив их с теми данными, которые у вас на руках, вы уже можете поступать грамотно: если данные не совпадают, необходимо сразу же, одновременно с подачей заявления о кадастровом учёте и регистрации прав, подать и заявление о внесении изменений в указанные реестровые данные. В этом случае нарушения закона не происходит, вам обязаны оказать обе государственные услуги, и тем самым вы избежите нежелательной приостановки в кадастровом учёте. Если же сведения идентичны, беспокоиться не о чем.

2. Второй распространённый случай связан с нарушением границ участков: кадастровый учёт может быть приостановлен, если одна из границ вашего земельного участка на бумаге пересекает какую-либо границу соседнего участка. Исключением из этого правила является случай, когда соседний участок является преобразуемым объектом недвижимости.

Как предотвратить эту проблему? Разумнее всего, если вы ещё на этапе межевания ознакомитесь с границами всех земельных участков, смежных с вашим, отражёнными на плане в документах по данным участкам. Таким образом, уже на этом этапе работ можно выяснить и предотвратить вероятные ошибки и наложения в плане. Информацию о границах можно запросить в том же Росреестре, воспользовавшись электронными сервисами. Однако, если какой-либо из задействованных в процедуре участков не имеет уточнённых границ, вам придётся связываться с хозяином этой земли и дальнейшие действия согласовывать сообща, чтобы в будущем не возникло никаких разногласий по этому вопросу. Конечно, это не всегда возможно. Тем не менее постарайтесь сделать в этом отношении всё, что в ваших силах.

3. Наконец, ещё одно частое основание для приостановки – банальная бюрократия: если предоставлен неполный перечень необходимых для этой процедуре документов. Напомним, для постановки на кадастровый учёт по состоянию на 2017 год требуются: заявление заинтересованного лица и документ, удостоверяющий его личность; межевой план (для земельного участка); технический план (для объектов капитального строительства); акт обследования; копия документа, подтверждающего право собственности заявителя на объект недвижимости; копия документа об изменении категории земель и вида разрешённого использования участка.

Избежать приостановки по этому основанию проще всего – достаточно лишь качественно подготовить все документы из списка, что под силу любому компетентному кадастровому инженеру. Поэтому очень важно выбрать надёжного специалиста. О том, как проверить компетентность кадастрового инженера, мы говорили в одной из предыдущих статей.

Если же предусмотреть всех проблем не удалось и процесс всё же выявил ошибку, заявитель получит на руки решение регистрационного органа о приостановлении кадастрового учёта данного земельного участка. В этом документе будут прописаны основания, по которым произошла приостановка, а также, что немаловажно, указаны вероятные причины, по которым произошла ошибка, и рекомендации по их устранению.

Срок на устранение недоработки, положенный по закону, составляет максимум 3 месяца. Однако по инициативе заявителя, пожелавшего приостановить ход дела для устранения обнаруженной им ошибки, он может быть вдвое больше – до 6 месяцев. При этом подать такое заявление о приостановлении заявитель вправе только единожды.

Существуют также некоторые отдельные основания, для которых установлены персональные сроки.

Если в течение указанного в решении срока причины, ставшие основанием для приостановления, устранить не удалось, в проведении кадастрового учета и государственной регистрации прав заявителю будет отказано.

ОСНОВАТЕЛЬНЫЙ ОТКАЗ

Теперь поговорим об отказах. Помимо только что названной причине истечения срока приостановки при неустранении выявленной ошибки, отказ в постановке на кадастровый учёт возможен, если:

1) заявление и документы поступили не от надлежащего лица (напомним, обратиться в регистрирующий орган по закону может кадастровый инженер);

2) предоставленные документы, включая заявление, не соответствуют требованиям закона по содержанию либо по форме;

3) ваш объект недвижимости образуется из объекта(ов) недвижимости, и такой выдел доли в натуре, раздел и т.п. не допускается в соответствии с законодательством;

4) ваш объект недвижимости образован из объекта недвижимости, сведения о котором в ЕГРН носят временный характер (исключение – выдел или раздел земельного участка, если при этом преобразуемый участок сохраняется в изменённых границах).

Есть также ряд причин, касаемых самого участка, его особенностям. Так, например, размер земельного участка может превышать максимально допустимые размеры участков такого типа, установленных законом. Или, наоборот, участок может быть меньше минимально допустимых размеров. (Это касается, в частности, новых объектов недвижимости – машино-мест, подробнее о них см. соответствующую статью в разделе «Аналитика»). Сюда же входит вариант, если участок выделяется или образуется из преобразования другого земельного участка. Отказать могут, если к участку, вне зависимости от того, самостоятельный он или вновь образованный (выделенный), не обеспечен доступ – проход или проезд общего пользования, в том числе путем установления сервитута.

Кроме того, при образовании земельного участка нужно быть внимательным и проследить, чтобы те участки, из которых он образован, не относились к различным категориям земель.

Если вы подали заявление в связи с изменением площади земельного участка или по причине поменявшегося описания местоположения границ, будьте готовы к тому, что вам откажут. Данные действия можно выполнять только при образовании нового участка или в ходе специальной процедуры уточнения его границ.

Если же вы уточняете границы участка, отказ возможен в двух случаях:

1. В результате данного кадастрового учета площадь этого земельного участка будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в реестре, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в ЕГРН.

2. При уточнении указанных границ нарушен установленный законом порядок согласования местоположения границ земельных участков или местоположение указанных границ не считается согласованным, за исключением случаев признания указанных границ уточненными в порядке разрешения земельного спора.

Действия по предотвращению ошибок очевидны: нужно знать основания для отказа, предусмотренные законом, и выполнять все прописанные требования к участку и оформлению документов на него.

Как и в случае с приостановлением кадастрового учёта, решение об отказе должно содержать причину со ссылкой на соответствующую законодательную норму (статью закона).

Получив решение об отказе или приостановлении кадастрового учёта, внимательно изучите его вместе с компетентным специалистом. Если ваш кадастровый инженер считает решение регистрирующего органа необоснованным, вы вправе обжаловать его в апелляционной комиссии.

Создание апелляционных комиссий – одно из последних законодательных новшеств в сфере права собственности, но к настоящему времени такие комиссии появились уже в каждом регионе страны. Они были сформированы с целью уменьшить поток судебных обращений, ускорить процесс рассмотрения каждого обращения, а также обеспечить более компетентный подход в специализированной среде. Если же результаты обращения в комиссию вас не удовлетворят, второй этап обжалования решения традиционен – суд.

КТО ВИНОВАТ?

В последнее время в Росрестре заговорили о том, что высокие показатели приостановлений кадастрового учёта отражают не слишком хорошую работу ведомства в целом. Перед регистраторами была поставлена задача снизить эти порочащие показатели и, соответственно, повысить качество службы, как минимум в цифрах. Но каким образом это сделать? Ведь для каждой приостановки или отказа существуют основания, перечисленные в перечне вышеупомянутого закона.

И специалисты задумались: а какие именно условия создают благоприятную почву для отказов? Говоря откровенно, всем известно, что такой почвой является несовершенство законодательной системы в сфере кадастра и регистрации недвижимости. Но, поскольку специалисты вынуждены решать свою задачу в рамках своей компетенции и действующих законов, они обратили своё внимание на другой, более доступный и ближний фронту: к тем, кто выполняет кадастровые работы и требования закона соответственно.

Для этого в кадастровой палате прибегли к аналитическим методам, целью которых стало изучение реальных факторов, влияющих на ход процесса постановки на кадастровый учёт. Проанализировав причины фактических приостановок и отказов, специалисты установили, что наиболее частым виновником таких случаев является не кто иной, как кадастровый инженер. Именно они готовят акты обследования, межевые и технические планы недостаточно качественно: допускают технические ошибки, а порой и досадные опечатки, неверно исчисляют площади, прикрепляют не все документы-приложения к планам и тому подобное.

В результате было решено повысить компетентность кадастровых инженеров всеми доступными способами: был разработаны обучающие и консультационные мероприятия – лекции, семинары по вопросам изменения нормативно-правовых актов в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации, подготовки межевых планов, схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории, правил информационного взаимодействия кадастровых инженеров с органом регистрации прав. Проводятся рабочие встречи и совещания, ведётся в буквальном смысле «работа над ошибками», выявленными при анализе документации.

Для помощи работникам полей в сервисе «Личный кабинет кадастрового инженера» на портале Росреестра заработала функция предварительной автоматизированной проверки межевых и технических планов, карт-планов объектов землеустройств и актов обследования. Надо ли говорить, что имея возможность проверить таким образом свою работу заранее, кадастровый инженер и его заказчик получают намного более высокие гарантии в благополучном исходе дела.

Конечно, работа с кадастровыми инженерами не единственный пункт программы по снижению приостановлений и отказов в кадастровом учёте – повышают специалисты ведомства и собственную квалификацию, стремясь снизить те ошибки, которые допускают сами в процессе обработки и регистрации документов. И на сегодняшний день статистика зафиксировала действительно снижение показателей приостановок и отказов.

СТОП ЗА СЧЁТ ЗАЯВИТЕЛЯ

И ещё один интересный момент: остановить процесс постановки на кадастровый учёт и регистрации прав с момента подачи заявления может только сам инициатор. Это не всегда понятно. Зачем, скажем, отзывать документы, если проделана такая огромная работа и осталось лишь дождаться результата?

В действительности причин может быть несколько. Например, после подачи заявления и соответствующих документов в них была обнаружена ошибка, которая не может быть устранена путем подачи дополнительных документов, или стороны, заключившие договор, до момента его регистрации решили его расторгнуть. Вот здесь мы вступаем в зону действия статьи 31 Федерального закона от 13.072015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», где предусмотрена процедура прекращения осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

Подать заявление о прекращении процесса может только тот, кто непосредственно сдавал документы на постановку. В случае совместной подачи бумаг несколькими лицами и останавливать ход могут все эти персоны вместе.

Важно помнить, что рассматривать ваше заявление станут лишь в том случае, если кадастровый учёт и регистрация прав ещё не выполнены, то есть в ходе процесса. Если же документы готовы, заявление об отзыве у вас не примут. Согласно требованиям действующего законодательства государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав прекращаются не позднее рабочего дня, следующего за днем представления соответствующего заявления.

Мы постараемся помочь и проконсультируем бесплатно

Позвоните по телефону +7 495 970-00-01

Напишите нам Обратный звонок

Более 100 крупных корпоративных клиентов