002-technology
001-mail

Судебная практика: о расторжении договора аренды земельного участка

Первым арбитражным апелляционным судом рассмотрено исковое заявление о расторжении договора аренды

Рассмотрение дела

Исковые требования мотивированы уклонением ООО от подписания соглашения о расторжении договора и невозможностью государственной регистрации договора аренды земельного участка с лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимости незавершенного строительством.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

ООО предъявил к администрации города встречный иск, уточненный в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о внесении изменения в договор аренды земельного участка, изложив пункт 1.1 указанного договора в следующей редакции:

«Арендодатель сдает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, для строительства жилого дома переменной со встроено-пристроенными торговыми помещениями и подвалом».

Своим решением Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований Администрации города отказал. В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; неправильным применением норм материального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы и дополнений к ней, заявитель указывает, что судом первой инстанции неправомерно применена статья 416 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку арендодатель несет ответственность за передачу в аренду земельного участка свободным от прав и притязаний третьих лиц. Считает, что судом сделан необоснованный вывод о прекращении арендных обязательств между истцом и ответчиком по договору в связи с невозможностью исполнения.

По мнению заявителя, судом не применена статья 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном порядке. Зарегистрированный договор и зарегистрированное право аренды никем не оспорены и не признаны недействительными.

Не согласен с выводом суда об отсутствии решения о предварительном согласовании места размещения объекта на земельном участке с кадастровым номером.

Заявитель жалобы в заседании суда поддержал доводы апелляционной жалобы.

Истец и третьи лица явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили, отзыв на жалобу не представили.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие неявившихся сторон, по имеющимся материалам дела.

Как усматривается из материалов дела признано право собственности общества с ограниченной ответственностью X на незавершенный строительством монолитно-железобетонный фундамент .

Право собственности ООО X зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Выпиской из ЕГРП подтверждается, что на основании последовательно совершенных сделок по отчуждению указанного незавершенного строительством объекта в ЕГРП зарегистрированы переходы права собственности на данный объект от ООО X к третьим лицам.

Распоряжением администрации города ООО утвержден акт выбора земельных участков от и проект границ земельных участков под проектирование и строительство многоквартирных жилых домов, в том числе данного земельного участка площадью.

На основании распоряжения администрации города обществу с ограниченной ответственностью предоставлены земельные участки для строительства многоквартирных жилых домов в аренду и заключен договор аренды.

Распоряжением администрации города Чебоксары сроки аренды земельных участков продлены, в отношении земельного участка с кадастровым номером заключен договор аренды земельного участка.

Распоряжением администрации сроки аренды земельных участков продлены вновь.

Письмом ООО обратилось с заявлением об изъятии земельного участка, предназначенного под строительство предприятия обслуживания.

Распоряжением администрации города право аренды ООО на земельный участок прекращено. Земельный участок предоставлен третьему лицу в аренду сроком для завершения строительства 3-х этажного магазина товаров повседневного спроса.

Между Администрацией и третьим лицом подписан договор аренды земельного участка .

Письмом МКУ направило ООО для подписания соглашение о расторжении договора аренды земельного участка. Однако соглашение о расторжении договора ООО подписано не было.

Отказ ответчика от подписания соглашения о расторжении договора послужил основанием для обращения истца в суд.

ООО обратилось в рамках настоящего дела со встречными исковыми требованиями о внесении изменений в договор аренды.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

  1. при существенном нарушении договора другой стороной;
  2. в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Проанализировав указанные истцом основания исковых требований, перечисленные нормы права, условия договора аренды, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора.

Согласно статье 613 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п. ). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Суд правомерно указал, что по основаниям статьи 613 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не наделен правом требования в суде расторжения договора аренды.

Согласно статье 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Поскольку использование земельного участка для строительства на нем ответчиком жилого многоквартирного дома было невозможно изначально, так как на данном земельном участке находился незавершенный строительством объект недвижимости, суд первой инстанции пришел к выводу, что арендные обязательства сторон по договору аренды прекратились непосредственно сразу после их возникновения на основании статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с невозможностью исполнения.

Кроме того, договором аренды предусмотрено, что досрочное расторжение договора допускается по взаимному соглашению сторон: письменного заявления арендатора и согласия арендодателя, выраженного в распоряжении главы администрации, а также по решению судебных органов и в иных случаях, установленных действующим законодательством и настоящим договором.

Письмом арендатор обратился в администрацию за изъятием земельного участка. Распоряжением администрации право аренды прекращено.

То есть сторонами соблюден порядок досрочного расторжения договора, предусмотренный пунктом 9.2 договора и п. 1 ст. 450 ГК РФ.

Прекращение договора аренды исключает возможность его расторжения по суду.

При указанных обстоятельствах у суда отсутствовали правовые основания для удовлетворения заявленного Администрацией требования о расторжении договора.

На основании пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Оценив переписку сторон, суд пришел к обоснованному выводу о соблюдении ответчиком требований пункта 2 статьи 452 ГК РФ.

В силу статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Условия договора определяются сторонами, за исключением случаев, когда соответствующее условие предписано законом или иными правовыми актами (статья 421 ГК РФ).

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что требование ответчика о внесении изменений в договор аренды в виде изменения объекта аренды является, по сути, требованием о заключении нового договора аренды в отношении нового объекта на условиях прежнего договора, что не соответствует требованиям действующего земельного законодательства.

Основания, указанные в статьях 450 — 451 ГК РФ, для внесения изменения в договор отсутствуют. Более того, на момент обращения в суд со встречным иском договор прекратил свое действие по вышеуказанным основаниям. В удовлетворении встречного иска ООО судом правомерно отказано.

Решение суда

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд постановил решение Арбитражного суда оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью — без удовлетворения.

Материал подготовлен юридическим отделом Первой Кадастровой Компании

ЭТО БЫЛА СТАТЬЯ О ДЕЙСТВИЯХ РОССЕЕСТРА. ХОТИТЕ УЗНАТЬ БОЛЬШЕ? ПРИСЫЛАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ