002-technology
001-mail

Судебная практика: об изменении договора аренды земельного участка в части арендной платы

Рассмотрение дела

Открытое акционерное общество (далее — ОАО) обратилось в Арбитражный суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом (далее — Теруправление) о признании недействительным соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части порядка определения арендной платы.

Исковые требования основаны на статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и мотивированы тем, что дополнительное соглашение является недействительной сделкой в силу следующего:

  • стороны внесли изменения в условия договора в редакции, не предусмотренной примерной формой договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, утвержденной распоряжением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (далее — Распоряжение);
  • стороны изменили рыночную стоимость арендной платы на основании недостоверного отчета.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «М» (далее — ООО «М»).

Арбитражный суд своим решением, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, отказал в удовлетворении исковых требований, поскольку счел, что названное соглашение является оспоримой сделкой, и, сославшись на пункт 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал на пропуск истцом срока исковой давности. Суд апелляционной инстанции не согласился с таким выводом Арбитражного суда. Руководствуясь статьями 421, 422, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд посчитал, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы, установленные дополнительным соглашением, не противоречат действующему законодательству и соответствуют принципу платности использования земельного участка.

Не согласившись с судебными актами, Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции в связи с нарушением норм материального и процессуального права.

По мнению заявителя, суд не дал оценки доводам истца об отсутствии основания для изменения ставки арендной платы, не рассмотрел вопрос о несоответствии отчета Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и неправомерно отклонил ходатайства о проведении нормативно-методической экспертизы данного отчета.

В отзыве на кассационную жалобу Управление сослалось на законность и обоснованность судебных актов, просило рассмотреть жалобу в отсутствие своего представителя и оставить ее без удовлетворения.

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представители сторон участвовали в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи Арбитражного суда.

Законность решения Арбитражного суда и постановления Первого арбитражного апелляционного суда по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав полномочных представителей истца и ответчика, суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, Теруправление (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, согласно которому арендатор принял во владение и в пользование земельный участок.

Земельный участок является собственностью Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Объект аренды передан по акту приема-передачи с определенным сроком аренды.

В договоре стороны оговорили, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о бюджете на соответствующий год. В этом случае арендодатель письменно уведомляет арендатора о размере арендной платы.

Размер арендной платы пересматривается при изменении налоговой ставки в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае определения арендной платы, исходя из налоговой ставки, установленной за такие земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах), при изменении рыночной стоимости земельного участка или рыночной стоимости арендной платы за земельный участок, но не чаще одного раза в три года. Исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляются на основании письменного уведомления арендодателя. При изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, размер арендной платы исчисляется, а порядок и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативными правовыми актами.

Для определения рыночной стоимости арендной платы за земельный участок Теруправление обратилось к ООО «М», которое представило отчет.

Теруправление и Общество заключили соглашение, которым внесли изменения в договор аренды земельного участка, касающиеся размера и условий внесения арендной платы.

В соответствии с договором размер арендной платы пересматривается при изменении рыночной стоимости земельного участка или рыночной стоимости арендной платы за земельный участок, но не чаще одного раза в три года.

Посчитав, что соглашение является недействительным, Общество обратилось в арбитражный суд с иском.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

За земли, переданные в аренды, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Суд установил, что размер арендной платы, его изменения и пересмотр контрагенты согласовали в договоре аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности.

Впоследствии стороны изменили данные положения договора своим волеизъявлением, подписав спорное дополнительное соглашение, которым определили размер арендной платы на основе отчета, что не противоречит действующему законодательству. При таких обстоятельствах суд правомерно посчитал, что отсутствуют основания для признания дополнительного соглашения недействительным, поскольку оно не содержит условий, не согласованных сторонами и не соответствующих закону.

В связи с изложенным доводы кассационной жалобы об отсутствии оснований для изменения арендной платы отклоняются судом округа.

Ссылка заявителя о несоответствии отчета утвержденной форме договора юридически безразлична при оспаривании действительности спорной сделки, поскольку Распоряжением утверждена примерная форма договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка (образец), основанная на требованиях земельного и гражданского законодательства. Вместе с тем порядок, условия и сроки внесения арендной платы, являющиеся обязательными условиями арендных правоотношений, определяются сторонами в результате переговоров, а потому утвержденная форма договора аренды не может быть оценена с точки зрения обязательности ее применения, иное противоречит статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах окружной суд не усмотрел оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебных актов.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основанием для отмены принятых судебных актов, суд кассационной инстанции не установил.

Решение суда

Решение Арбитражного суда и постановление Первого арбитражного апелляционного суда оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества — без удовлетворения.

Материал подготовлен юридическим отделом Первой Кадастровой Компании

  • Границы земельного участка. Требования к установлению. Пересечение границ

    Одной из самых распространённых ситуаций в сфере регистрации недвижимости является та, при которой на этапе оформления прав на землю из документов вдруг выясняется, что часть вашего участка накладывается на территорию...

  • Практика применения «лесной амнистии»

    Новый закон, касающийся лесных земель, появился в российском законодательстве. Он значительно упрощает приватизацию, а также правила аренды таких участков. Рассмотрим основные положения этого документа и выясним, каким образом нужно действовать...

ЭТО БЫЛА СТАТЬЯ О ДЕЙСТВИЯХ РОССЕЕСТРА. ХОТИТЕ УЗНАТЬ БОЛЬШЕ? ПРИСЫЛАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ