Судебная защита: случаи обжалования отказа в госрегистрации недвижимости

Любое из действий регистрирующего органа как государственного органа может быть обжаловано в судебном порядке. Однако непосредственно в законодательных актах указана возможность обжалования в суд только отказа или уклонения от государственной регистрации. В данном материале поговорим о том, в каких случаях фактически можно обращаться в суд и рассмотрим несколько примеров из практики обжалования отказа в госрегистрации.

ТЕОРИЯ

Некоторые эксперты считают, что юридические лица и граждане-предприниматели могут обжаловать в Арбитражный суд только такие действия и решения, как отказ в выдаче информации о зарегистрированных правах, отказ в исправлении технической ошибки, нарушение сроков регистрации и прочие действия и решения.

По мнению других, хотя норма о возможности обжалования в суд уклонения от предоставления информации о зарегистрированных правах в п. 2 ст. 7 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отсутствует, это не должно препятствовать такому обжалованию. Таким образом, к действиям (бездействию) и решениям регистрирующего органа, которые могут быть обжалованы в суд и Арбитражный суд, относятся:

  1. отказ в приеме документов на государственную регистрацию;
  2. приостановление государственной регистрации;
  3. отказ в государственной регистрации;
  4. уклонение от государственной регистрации;
  5. технические ошибки в записях, допущенные при государственной
    регистрации;
  6. отказ в выдаче и уклонение от выдачи свидетельства о государственной регистрации прав, а также документов после государственной регистрации;
  7. отказ в приеме заявления о предоставлении информации о зарегистрированных правах;
  8. отказ в предоставлении информации о зарегистрированных правах;
  9. уклонение от предоставления информации о зарегистрированных правах.

С чем однозначно развернут в суде? Не может быть обжаловано в суд с привлечением регистрирующего органа в качестве органа, совершившего незаконное действие, свидетельство о государственной регистрации права как таковое, поскольку оно не является актом регистрирующего органа, а лишь удостоверяет права на недвижимость и выдается на основании записей в Едином государственном реестре прав. Также не может быть обжалован и акт государственной регистрации.

ПРАКТИКА

Отказ в госрегистрации — наиболее распространенный случай судебного обжалования (в порядке гл. 24 АПК РФ, гл. 25 ГПК РФ). Однако на практике выясняется, что часто суд выносит некорректные решения. За примерами и комментариями мы обратились к специалистам Управления Росреестра по Брянской области.

Одним из запомнившихся наш собеседник назвал случай с Агентством по управлению государственным имуществом, которое обжаловало четыре отказа в госрегистрации права собственности на земельные участки. Отказано было на основании абз. 3 (с заявлением о государственной регистрации права собственности обратилось ненадлежащее лицо), абз. 10 (не представлены документы, необходимые в соответствии с законодательством) п. 1 ст.20 Закона о регистрации.

Оценивая действия Управления, суды как первой, апелляционной, кассационной инстанций признал их незаконными на основании ст. 201 АПК РФ. Однако диспозиция указанной нормы предусматривает возможность признания действий незаконными лишь в том случае, если они не соответствуют Закону и нарушают права заявителя. Между тем, как следует из обстоятельств дела (с точки зрения процедуры государственной регистрация), решение об отказе в госрегистрации было принято в строгом соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ.

В качестве правоустанавливающего документа было представлено «Свидетельство на право бессрочного (постоянного) пользования землей», выданное органом местного самоуправления, а также кадастровые паспорта на каждый из образованных земельных участков (при этом, суммарная площадь всех образованных участков значительно превышала площадь исходного участка, указанного в «Свидетельстве», а в одном из образованных участков существенно изменилось разрешенное использование, чего в исходном земельном участке не было.

Суды сочли эти, а также дополнительно представленные в суд первой инстанции (на регистрацию не представлялись) постановления администрации соответствующего района области достаточными для проведения для государственной регистрации.

Между тем, представленные на регистрацию документы не могли рассматриваться как правоустанавливающие и служить основанием для регистрации права.

Фактически изначально земельный участок был разделен незаконно на основании постановления администрации соответствующего района области. Таких полномочий администрации никто предоставить не вправе. Данный участок является федеральной собственностью, и решение о разделе в отношении него может принимать только собственник (Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введение в действие земельного кодекса РФ»).

Впоследствии это постановление было отменено как несоответствующее требованиям Земельного кодекса РФ (соответствующее постановление в суд представлялось заявителем).

Незаконность этого раздела и послужила основанием для того, что регистратором были истребованы у заявителя иные правоустанавливающие документы на образованные земельные участки, нежели представленные на регистрацию.

В ходе рассмотрения дела суд апелляционной инстанции поставил под сомнение законность действий регистрирующего органа по возможности дачи оценки правоустанавливающему документу. Однако это прямая обязанность регистратора (за исключением судебного акта) следует из статьи 13 Закона о регистрации — Государственная регистрация прав включает в себя правовую экспертизу документов и проверку законности сделки. Правовая экспертиза документов — это проверка юридической силы правоустанавливающих документов. При проверке юридической силы правоустанавливающих документов в зависимости от вида документа рекомендуется, в том числе, проверить соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, формы и содержания документа; обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, а также соблюден ли порядок издания таких актов, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт.

В результате неправильное истолкование судом закона, неприменение закона, подлежащего применению, и применение закона, не подлежащего применению, а также несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела привело к принятию необоснованных решений. Суды первой и апелляционной, а также кассационной инстанций неправильно установили фактические обстоятельства и сделали ошибочный вывод о том, что у регистрационного органа отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации права собственности на земельные участки. И на сегодняшний день Управлением готовится надзорная жалоба на вышеуказанные решения суда.

Другой, не менее интересный случай, произошёл с неким ООО, которое обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением об обжаловании отказа в государственной регистрации права аренды на часть земельного участка в составе земель лесного фонда. Причин отказа было две: непредставление всех нужных документов и несоответствие представленных документов требованиям действующего законодательства.

Предметом договора аренды, заявленного к государственной регистрации, являлась часть участка, а целью предоставления — разработка месторождений полезных ископаемых. Однако в отношении названного участка в ЕГРП уже имелась запись об обременении в виде аренды в пользу другого юрлица (ЗАО).

В соответствии со статьей 613 ГК РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Однако представленный в орган госрегистрации договор аренды не содержал сведений о правах ЗАО на вышеуказанный лесной участок. Кроме того, имело место предоставление лесного участка разным лесопользователям (как ЗАО, так и ООО) для осуществления одного вида деятельности, что противоречит действующему законодательству.

ГК РФ возможность заключения договоров аренды, предметом которых является один и тот же объект недвижимости, разными лицами не предусмотрена. Лесной кодекс РФ не содержит запрета на предоставление лесных участков разным лесопользователям для осуществления разных видов деятельности. Предоставление лесных участков в аренду разным лесопользователям для осуществления одних и тех же видов деятельности Лесным кодексом не предусмотрено, отмечает специалист Управления Росреестра. Следовательно, представленный договор не соответствовал требованиям ст. 613 ГК РФ, а также ст.ст. 25,72 ЛК РФ.

Кроме того, срок действия договора превышал срок действия лицензии на пользование недрами. На это также было акцентировано внимание суда, но в решении этому вообще не было дано никакой правовой оценки.

Согласно ст. 25.1 Закона о недрах, земельный участок предоставляется пользователю недр после получения лицензии и оформления геологического отвода или горного отвода. В ходе правовой экспертизы был направлен запрос в Департамент по недропользованию, из ответа которого следует, что у общества отсутствует соответствующая лицензия на часть лесного участка, предоставляемого по договору аренды. Таким образом, на государственную регистрацию не была представлена лицензия на часть участка, передаваемого в аренду (более того, как выше указывалось, имевшаяся лицензия по срокам действия не соответствовала сроку действия договора). Суд, в этой части обосновывая неправомерность отказа, сослался на то, что лицензия имелась в Управлении лесами, последнее принимало решение об аренде участка, и поэтому представление этих документов в регистрирующий орган не требуется. Но суд не принял во внимание, что регистратор обязан проводить правовую экспертизу правоустанавливающих документов.

Приведенные обстоятельства свидетельствуют о том, что представленный на регистрацию договор не имел юридической силы, а значит не мог служить основанием для регистрации.

Между тем суд первой инстанции не принял во внимание эти доводы ответчика, сославшись на то, что исходя из буквального толкования Земельного кодекса РФ, ограничений по границе горного отвода не вводится и вообще, земельное законодательство не содержит запретов на предоставление лесных участков в аренду для разработки месторождения полезных ископаемых, если часть участка выходит за пределы границ горного отвода. Однако, применяя эти нормы закона, суд «ушел» от сути спора, а именно о того, какие документы были представлены на государственную регистрацию, какие документы были необходимы для государственной регистрации и соответствовали ли они требованиям законодательства. На сегодняшний день Управлением подготовлена апелляционная жалоба по данному делу.

Мы постараемся помочь и проконсультируем бесплатно

Более 100 крупных корпоративных клиентов