Сделки с дачными участками без межевания попали под запрет

Минэкономразвития подготовило законопроект, согласно которому предлагается запретить с 2018 года любые сделки с участками, границы которых не учтены в государственном кадастре недвижимости. Между тем многие из зарегистрированных участков не имеют границ вообще — иначе говоря, в кадастре отсутствуют сведения о границах. Распространен также случай с наложением границ, когда часть земли является предметом для спора двух сторон.

Данный законопроект касается в том числе всех садоводов-дачников, которые не стали проводить межевание своей земли. А также тех, у кого при попытке межевание провести возникли такие проблемы и неувязки, как выявление «лишних» или «недостающих» соток либо «захват» части соседнего участка, при котором ваша граница оказалась на его территории.

Для справки:

Документ разработан в целях выполнения Плана мероприятий («дорожной карты») «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденного Распоряжением Правительства РФ от 01.12.2012 № 2236-р.

Проект закона устанавливает особенности проведения кадастровых работ в массовом порядке (комплексных кадастровых работ) на территории одного или нескольких элементов планировочной структуры населенного пункта, а также на территории садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан. Комплексные кадастровые работы будут проводится в том числе в целях:

— уточнения местоположения границ отдельных категорий земельных участков;

— уточнения или установления местоположения объектов незавершенного строительства;

— исправления воспроизведенной в государственном кадастре недвижимости ошибки в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости.

Проектом предусмотрены, в том числе:

— заказчики, исполнители комплексных кадастровых работ, порядок бюджетного финансирования проведения таких работ;

— порядок извещения о начале проведения комплексных кадастровых работ, и порядок их проведения;

— порядок согласования границ земельных участков и внесудебного разрешения споров по границам земельных участков при проведении комплексных кадастровых работ.

Особо следует отметить, что законодатели предлагают установить административный штраф за воспрепятствование правообладателями земельных участков, зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства проведению комплексных кадастровых работ. Это касается, в частности, тех садоводов, которые уверены, что граница участка — там, где они поставили забор. Штраф для физических лиц предлагается в размере 10 тысяч рублей.

ИСТОРИЯ ВОПРОСА

С границами земельных участков в настоящее время наблюдаются огромные проблемы. По мнению экспертов, причин тому несколько. В частности, в качестве таковой называется всем известная дачная амнистия — процедура, которая позволяет регистрировать землю в собственность в упрощенном порядке, без определения точных границ участка. Впрочем, мера эта была со стороны государства вынужденная, других вариантов побудить граждан оформить землю, по сути, не было: классические садоводы в большинстве своем представляют собой небогатый слой населения, а зачастую и малоимущий, и заниматься дорогостоящим межеванием они бы не стали по причине банальной нехватки денежных средств.

Дело в том, что корни проблемы уходят в советское прошлое. Тогда института частной собственности в стране еще не существовало, соответственно никаких сведений о земле дачников в кадастре не было. А сегодня люди продолжают пользоваться землей, доставшейся в наследство, зачастую имея на руках лишь распоряжение райкома о выделении участка, а то и вовсе садовую книжку. Использование земли и отстаивание права на нее аргументируется, как правило, тем фактом, что «этот забор стоял здесь со времен моего деда и будет тут стоять и при мне». если говорить, например, о Подмосковье, то на сегодняшний день в регионе не оформлено до 70% участков, иногда на них имеется лишь первичная документация, и только 15-20% зарегистрированы корректно, в соответствии с нормами действующего земельного законодательства.

Такая «бесхозяйственность» возникла по ряду причин: кадастровый учет в стране носит заявительный характер, собственник может обратиться за установлением границ участка, а может оставить все как есть на неопределенное время. Кроме этого, ряд законов позволяет не определять границы при оформлении права собственности, например, дачная амнистия. И, как уже было сказано выше, в данный момент сложилась такая культура землевладения, что обжитые земли не кажутся их собственникам спорным объектом.

Другой наиболее часто указываемой причиной проблем с границами земельных участков является сугубо техническая особенность. В 90-е годы и ранее многие участки «нарезались» на глазок, а измерения в лучшем случае проводились с помощью рулетки. Сейчас кадастровые работы проводятся с помощью специальной техники, несравнимо более точной, а для постановки на кадастровый учет участок «привязывается» к системе координат, отсюда множество накладок и необходимость уточнять границы и проводить повторное межевание.

Однако вернемся к законопроекту, который предлагает, среди прочего, и хорошую новость: часть затрат на межевание земельных участков государство намерено компенсировать. С этой целью предлагается выделять субсидии за счет региональных и муниципальных, а также федерального бюджетов. На финансирование кадастровых работ, по оценке авторов законопроекта, должно быть выделено порядка 119,061 миллиарда рублей.

Напомним, прежде межеванием должны были заниматься исключительно сами землевладельцы, включая садоводов и дачников, — то есть проводить процедуру за свой счет. А услуга эта не дешевая. Неудивительно, что данное обстоятельство отнюдь не мотивировало граждан уточнять границы, не говоря уже о том, что часто результаты такого уточнения поднимали целый ряд проблем в виде судебных разбирательств с соседям.

ЗА И ПРОТИВ

Как и любая другая инициатива законодателей, данная идея уже породила дискуссии в среде экспертов по вопросам земельных отношений. Так, часть специалистов считает, что законопроект Минэкономразвития о межевании земельных участков положительно скажется на культуре землевладения в России.

Однако вместе с тем, утверждают другие, нельзя не признать, что собственники земли могут столкнуться с рядом проблем несмотря на то, что государство все кадастровые работы берет на себя. По сведениям Минэкономразвития, на текущий момент в России 29 миллионов земельных участков не имеют точно описанных границ. Это составляет почти половину имеющихся в стране земельных наделов.

Наконец государство решило разобраться с этим вопросом. Уже в 2015 году Минэкономразвития планирует изменить ситуацию. Муниципалитеты станут определять границы земельных участков местных жителей на бюджетные средства. Речь идет о том, что органы самоуправления получат право на финансирование массового уточнения земельных границ. Каждый регион будет вправе производить необходимый ему объем кадастровых работ, исходя из своих планов по развитию инфраструктуры, строительства дорог, магистралей и т.д. Но в результате границы всех участков в регионе должны быть определены, и в 2018—2019 годах появятся своеобразные карты-планы территорий с четкими границами наделов. При этом документом смогут пользоваться все правообладатели, сообщает Минэкономразвития. Возможно, кому-то из граждан удастся сэкономить на кадастровых работах по своему участку. Однако если землю нужно будет продать в определенные сроки, вряд ли кто-то станет ждать «бюджетных» геодезистов, и все работы произведет за свой счет.

В министерстве рассчитывают, что данные меры позволят увеличить налогооблагаемую базу, а также учесть незарегистрированные строения. Порядка в земельных делах должно стать, однозначно, больше. Однако относительно возрастания налогов у специалистов есть сомнения. Если в результате замера площадь участка оказалась больше, чем по документам, владелец просто восстановит границы и будет платить налоги по-старому. Другое дело, если хозяин все же решит площадь земли расширить. Вопрос в том, сколько будет таких собственников, которые захотят получить дополнительную нагрузку на свой бюджет.

Согласно законопроекту проведение кадастровых работ не требует согласия собственников. Участок перемеряют даже, если он уже учтен ранее по инициативе собственника. Здесь может возникнуть ряд спорных ситуаций, комментируют эксперты. Что делать, если при новом межевании уточненная площадь не совпадет с той, которая указана в документах, а ведь право гражданина уже наступило, и кто его лишит права на часть участка, если площадь окажется меньше? Кто обяжет зарегистрировать на себя излишек площади? Как быть, если между соседями есть спор по местоположению смежной границы?

Минэкономразвития учло возникновение таких ситуаций и предоставило возможность решать споры в досудебном порядке в комиссии, производящей кадастровые работы. Однако если в комиссии договориться не получится, обращение в суд неизбежно. Также собственнику придется провести новые кадастровые работы, но уже за свой счет. Если владелец земли ничего не предпринял и оставил все, как есть, то министерство предлагает спорные границы признавать согласованными в том виде, в каком они были на момент проверки, через 15 лет — это срок приобретательной давности согласно Гражданскому кодексу РФ.

Вряд ли такой подход обрадует собственников земельных участков, уверены специалисты. По их мнению, важно, чтобы при принятии закона были учтены такие пункты, как сроки обжалования и исковая давность. Помимо прочего сомнения вызывают сроки реализации столь масштабных кадастровых работ. В связи создавшейся обстановкой в мире деньги из бюджета выделить будет проблематично, тем более на муниципальных уровнях, считают эксперты.

В рамках решения задачи, обозначенной законопроектом, планируется также внесение уточнений в ряд законодательных актов, в частности в федеральные законы «О государственном кадастре недвижимости», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ.

ЭТО БЫЛА СТАТЬЯ О ДЕЙСТВИЯХ РОССЕЕСТРА. ХОТИТЕ УЗНАТЬ БОЛЬШЕ? ПРИСЫЛАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ