002-technology
001-mail

Сделка без собственника: разновидности доверенности и её практическое применение

Каждый из нас хоть раз в жизни, да составлял доверенность или что-нибудь делал по доверенности. Например – получал деньги за другого человека. То есть, суть ее сводится к тому, что одно лицо дает другому полномочия представлять свои интересы. Используется доверенность и при сделках с недвижимостью. Стоит ли связываться с квартирой, которая продается «по доверенности» или лучше от такой сделки отказаться?

В нюансах этой захватывающей темы постарался разобраться корреспондент журнала Metrinfo.ru.

Какой должна быть доверенность: что говорят законы

Все вопросы, касающиеся доверенности, прописаны в ст. 185-189 Гражданского кодекса. Перечислим основные моменты.

Прежде всего, доверенность должна быть письменной. Во-вторых, нотариально удостоверенной. Исключения из этого правила допускаются только для случаев, когда нотариуса рядом нет физически. Например, если человек лечится каком-нибудь военном госпитале, то доверенность имеет право заверить начальник этого учреждения, его заместитель, старший или дежурный врач. Это же могут сделать и командиры воинских частей, начальники мест лишения свободы, руководители консульских учреждений (для россиян, находящихся за границей).

Доверенность должна содержать информацию о дате ее составления, без нее документ считается юридически ничтожным. При этом (в законе такое требование прямо не прописано, но нотариусы его придерживаются) дата пишется словами – «пятнадцатое декабря две тысячи девятого года». Видимо, для того, чтобы затруднить подделку. Действие доверенности не может превышать трех лет – даже если в ней указан больший срок, все равно она будет действительна столько. Если срок не указан вовсе, доверенность сохраняет силу в течение одного года.

Передоверие, т.е. ситуация, когда доверенное лицо перепоручает свои полномочия кому-то еще. И эта доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена, и по своим срокам и объемам полномочий не превышать первоначальный документ.

Действие доверенности прекращается по истечению срока ее действия. Также она может быть в любой момент отменена лицом, выдавшим ее. При этом доверителю достаточно отправиться к нотариусу и составить соответствующий документ – разыскивать доверенность и физически уничтожать ее не нужно. Также доверенность автоматически прекращает действие в случае смерти доверителя или доверенного лица, а также признания одного из них недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

Разнятся доверенности и по объему предоставляемых полномочий. «Они могут быть генеральными, специальными и разовыми, — говорит Ирина Шугурова, заместитель генерального директора по правовым вопросам компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». – Генеральная подразумевает полное управление имуществом (квартира, дача и др.). Специальная – доверенность на совершение каких-либо определенных действий, к примеру, продажа данного имущества. Разовая – на единичное действие».

Также принципиальным является требование, что одно лицо не может представлять две стороны в сделке. К примеру, продается квартира, и покупатель говорит продавцу, что он возьмет на себя все хлопоты по оформлению. Привлекательно, но противоречит закону – стороны должны представлять разные люди. Если же обе стороны действуют через представителей (риэлторов), то это должны быть разные риэлторы: вариант, когда один и тот же специалист подает документы и от продавца, и от покупателя, не допускается.

Разновидности доверенности и ее практическое применение

Теоретически доверенность может быть выдана кому угодно (единственное налагаемое законом ограничение, как мы помним – дееспособность доверенного лица) и на любой объем полномочий. Практически же все доверенности на рынке недвижимости четко разделяются на две группы.

Первая – «технические», выдаваемые клиентами риэлторам для подготовки и проведения сделки. «Чаще всего доверенность выдается на внесение или принятие обеспечительного платежа по авансовым договорам, — говорит Владимир Спасский, руководитель юридического департамента «МИАН». – Затем – на сбор документов, необходимых для регистрации договора купли-продажи, и на саму эту регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы (ФРС)». Также доверенность дается на совершение дополнительных операций, если они необходимы. Например, на согласование имеющейся в квартире перепланировки».

Другой тип можно условно назвать «настоящими» – это генеральные доверенности с действительным правом распоряжаться имуществом. Таких документов на рынке немного, и выдают их, отмечает Владимир Спасский, чаще всего близким родственникам: детям, родителям, супругу. Чтобы человек отказался распоряжаться собственным имуществом и поручил это кому-то другому (пусть и близкому родственнику), должны иметься серьезные причины. Обычно это или удаленное проживание (в другой стране), преклонный возраст, тяжелая болезнь. Иногда вместо (или вместе) с данными факторами выступает и банальный страх большой ответственности.

Продажа по доверенности: большой риск

Как уже говорилось, риэлторы активно пользуются доверенностями на осуществление различных технических действий. Можно сказать, что без них не обходится ни одна сделка, совершаемая с помощью агентств недвижимости. Но вот к тем случаям, когда предстоит продажа по доверенности, относятся в высшей степени подозрительно. И правильно делают – риски здесь достаточно велики.

Прежде всего, доверенность, как и любой другой документ, можно элементарно подделать. При этом если бумаги на квартиру (Свидетельство о собственности) являются, по существу, лишь дубликатом данных, хранящихся в ФРС (соответственно, их можно проверить по электронной базе), то в случае с доверенностью придется поверить самой бумаге. Во-вторых, как уже говорилось выше, доверенность может быть отозвана доверителем в любой момент; также она прекращает действие в случае, если доверитель умер. Все сделки, совершенные по такой доверенности, являются ничтожными.

В общем, в такой ситуации разумно приложить все усилия, чтобы отыскать собственника квартиры и проводить сделку с его непосредственным участием. «Подписывает договор купли-продажи собственноручно продавец, — говорит Оксана Щеславская, юрист компании «Пересвет-Недвижимость». – Представитель, это делает в основном, когда продавец постоянно проживает за пределами России».

«Самое главное – найти доверителя, в 99% случаев это возможно, — соглашается Ирина Шугурова («МИЭЛЬ»). – Если невозможно посетить человека, мы стараемся связаться с ним по телефону, электронной почте или факсу. По нашему опыту, даже если человек находится за границей, отыскать его можно. В таких случаях мы просим хотя бы по факсу, в простой письменной форме, подтвердить, что доверенность не менялась, не отменялась».

Более сложной является ситуация, когда доверенность «приравнена к нотариальной» — иными словами, ее заверяли упоминавшиеся в начале статьи врачи, начальники тюрем и т.п. К ним, отмечает Ирина Шугурова, обязательно направляется запрос с просьбой подтвердить, что доверенность действительно выдавалась, впоследствии не была отменена, и что доверитель жив.

…Также следует отметить, что продавцы квартир по доверенности иногда предлагают купить их объекты по более низкой цене – в качестве «компенсации» за не совсем правильные документы. Если покупатель получает подобное предложение (сопровождаемое обычно призывами оформлять сделку не через риэлторов, а самостоятельно – чтобы «избежать лишней волокиты») можно не сомневаться: квартира не «чистая», тут планируется какое-то мошенничество.

Обманет ли вас «представитель»?

Имеется и еще одна возможность стать жертвой мошенников. Как уже было сказано, риэлторы, осуществляющие сделку, берут у своих клиентов доверенность на сбор справок, регистрацию и т.п. И существует риск, что квартиру они продадут самостоятельно, а с вырученными деньгами скроются.

Сразу скажем, что вероятность этого исчезающе мала. Подобное практиковали в лихие 90-е, сегодня же рынок более цивилизованный, сделки в ФРС регистрируются целый месяц, что само по себе осложняет различные аферы. Кроме того, получив деньги за квартиру (допустим, это будет $300 тыс., пускай даже миллион), мошеннику придется с ними скрываться, фактически переходя на нелегальное положение. Маловероятно, но все же… В общем, мораль очень простая: подписывая доверенность, нужно внимательно смотреть, какие именно полномочия вы передаете. Если это «собирать документы» — одно, а «право распоряжаться» — совсем другое.

Резюме журнала Metrinfo.ru

Доверенность – абсолютно нормальный документ, его использование предусмотрено законом. По этой причине смотреть на каждого, имеющего на руках такую бумагу, как на потенциального преступника, конечно, неразумно. Более того, этот инструмент очень полезен для совершения различных технических действий.

С другой стороны, история мошенничеств, проведенных с помощью недействительных доверенностей, впечатляюща. Лучшая линия поведения для покупателя – не нарываясь на конфликт и не переходя на личности, все-таки добиться присутствия на сделке хозяина квартиры. Так будет спокойнее всем. А если противоположная сторона утверждает, что это невозможно – от сделки разумнее отказаться.

Источник: http://www.metrinfo.ru/

ЭТО БЫЛА СТАТЬЯ О ДЕЙСТВИЯХ РОССЕЕСТРА. ХОТИТЕ УЗНАТЬ БОЛЬШЕ? ПРИСЫЛАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ