Раздел земельных участков: советы землевладельцу

И. Н. Иванеженкова,
редактор газеты «Земельная газета», г. Брянск

Российское законодательство подразумевает несколько путей формирования земельных участков, одним из которых является разделение земельного участка. Для чего это нужно?

В годы советской эпохи каждому крестьянину выдавали по 6 соток земли, и делить их закон запрещал. Сегодня ситуация изменилась: земельные участки можно разделить, а можно, напротив, объединить несколько в один.

Предположим, у вас в собственности есть крупный массив земли, но заниматься сельхозпроизводством или иной деятельностью, соответствующей категории (целевому назначению), к которой эта земля относится, вы не намерены. Но и продать такой большой участок довольно сложно, а кроме того — невыгодно. В этом случае раздел земельного участка на несколько участков меньшего размера для последующей их продажи окажется самым оптимальным решением: на ликвидные объекты спрос больше, к тому же в итоге вы выручите гораздо большую сумму.

Теперь поговорим о том, как практически проводится эта процедура.

Закон позволяет произвести разделение земельного участка только при соблюдении ряда условий. Во-первых, всё должно происходить с письменного согласия и разрешения хозяина, и этот пункт не представляет никакой проблемы, когда владелец участка — одно лицо. А вот если земля находится в общей собственности, при разделе все собственники сохраняют своё право на владение всеми образуемыми участками. Чтобы избежать этого, вам необходимо составить соответствующее соглашение на самом первом этапе, до начала межевания. В результате при разделе земли каждый из совладельцев получит свой личный участок, которым будет распоряжаться в дальнейшем только он.

Исходный массив в результате раздела утрачивает своё существование, а полученные участки требуют оформления как вновь образованные.

Однако есть и исключение. Речь идёт о больших земельных участках, которые предоставляются садоводческим товариществам и подобным им объединениям. Они могут быть разделены только в соответствии с проектом застройки данной территории. В результате будет образовано несколько участков, которые предназначаются для садоводства, огородничества, дачного строительства либо относятся к имуществу общего пользования, а изначальный участок сохраняется в изменённых границах.

Категория земель для всех новых участков остаётся неизменной, сохраняется также вид разрешённого использования и все ограничения, которые были установлены в отношении первоначального участка.

Другим важным требованием законодательства (а именно — Земельного кодекса РФ, который регламентирует вопросы разделения земельных участков, их объединения и т.п. ) является соотношение максимальных и минимальных размеров участка. Например, вам не разрешат разделить те же самые 6 соток на два участка площадью 5,5 и 0,5 соток соответственно. Допустимые размеры применительно к сельхозугодиям прописаны в пункте 1 статьи 4 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». То есть выделенные участки в результате должны быть полноценными для последующего их использования согласно целевому назначению.

Участок, предназначенный для строительства зданий и сооружений, должен соответствовать нормам градостроительной деятельности, действующим в данном субъекте РФ. Если он ещё не застроен, деление производится согласно условиям минимальных и максимальных размеров. В случае же наличия строительных объектов на участке к моменту его раздела участок разбивается исходя из целесообразности эксплуатации данных строений. Если на земельном участке расположено всего одно здание, такой участок считается неделимым.

Узнать всю необходимую информацию о вашей земле можно в архитектурном отделе местной администрации.

Границы вновь образованных участков не должны пересекаться с границами населённых пунктов и муниципальных образований. А если участок имеет обременения, которые не позволят использовать образовавшуюся часть земли в соответствии с видом разрешённого использования, раздел будет также невозможным.

Итак, удостоверившись в том, что ваш участок — делимый, можете приступать к следующему этапу: измерению и межеванию будущих земельных участков с подробным описанием границ. Поручите эти работы компетентному специалисту во избежание недоразумений. После оформления межевого дела можно ставить вновь образованные участки на кадастровый учёт, а исходный земельный массив, напротив, снять с учёта. Внимание: если вы разделили участок на два отдельных участка, вам выдадут два кадастровых паспорта.

Завершающим этапом является визит в Росреестр, где вы также получите уже не одно, а несколько свидетельств о государственной регистрации права собственности на землю — по числу новых участков, которые возникли в результате разделения.

Мы постараемся помочь и проконсультируем бесплатно

Более 100 крупных корпоративных клиентов