Раздел земельного участка. Алгоритм действий.

Случаи, когда требуется разделить один участок на два или несколько самостоятельных, настолько часто встречаются в практике, что мы решили посвятить им отдельную статью, и даже не одну. В этой публикации вы узнаете основные условия раздела и алгоритм действий, а в следующей части материала ознакомитесь с советами практикующих юристов о разделе дома и участка в суде, так как в большинстве ситуаций дело не решается мирно и без судебных инстанций не обойтись.

 

Итак, для чего же обычно требуется разделить один участок на несколько? Для владельцев масштабных участков и при этом глав семейств ответ на этот вопрос очевиден: рано или поздно наступает срок, когда нужно оставлять имущество наследникам – или просто уже сейчас, оценив площадь и прикидывая возможности более эффективного использования земли, можно поделить её на несколько частей, с тем чтобы в дальнейшем распоряжаться ими по-разному. К тому же эта операция позволит продать, подарить, сдать в аренду и т.п. любую из самостоятельных частей – то есть фактически и законно уже не «частей», а образовавшихся отдельных участков.

Ещё одна распространённая причина – развод, когда совместное хозяйство приходится делить между собой бывшим супругам. Половиной участка распоряжаться закон не позволяет, поэтому, чтобы, допустим, продать свою часть и переехать, нужно сначала разделить общую недвижимость и прежде всего землю, на которой она размещена. И здесь мы вступаем на территорию важного правила: если земельный участок имеет более одного собственника, то его можно разделить только при наличии письменного согласия всех заинтересованных в этом сторон.

Порядок раздела участка, а именно образования двух или нескольких самостоятельных участков из одного общего, регулирует Земельный кодекс РФ, в частности статьи 11.2, 11.4. При этом исходный участок по факту разделения прекращает свое существование, а образованные новые участки должны строго соответствовать требованиям действующего законодательства.

 

УЧАСТКИ, КОТОРЫЕ ДЕЛЯТСЯ

 

Разделить, однако, закон позволяет не любой участок. Основные требования к земле, которую можно разделить, таковы:

  1. Исходный участок должен быть оформлен в собственность. Границы его, соответственно, должны быть уже отмежеваны, а сведения об этом должны быть внесены в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
  2. Разделить участок необходимо таким образом, чтобы размер каждого из вновь образованных участков был не меньше минимально допустимого размера, установленного законом.
  3. Каждый из новых участков теперь должен иметь свободный доступ: к ним должны вести проход или проезд от земель общего пользования.
  4. Целевое назначение земли (разрешённое использование) сохраняется прежним, как у исходного участка, сколько бы участков ни получилось в результате.
  5. На земли, к которым относится ваш участок, должен отсутствовать законодательный запрет. В частности, земли с разрешённым использованием «для ведения крестьянско-фермерского хозяйства» не могут быть разделены на части. Кроме того, на них не должно быть наложено ареста и они не должны являться предметом залога.
  6. Земли должны участвовать в обороте.
  7. Участок не должен противоречить градостроительному регламенту.
  8. Налог на землю должен быть полностью уплачен.

Наконец, ещё одно требование, которое касается уже не участка, а лиц, которые им владеют, но невыполнение которого может стать препятствием уже на первом этапе процедуры: заявление о разделе может подать только единоличный собственник или все совладельцы общей земли – либо их представитель по нотариально заверенной доверенности.

Для тех, кто находится далеко от места расположения участка, закон предусматривает возможность выслать все документы заказным письмом с уведомлением о получении. В заявлении при этом вы должны указать, что желаете получить документы о регистрации участка аналогичным образом, и вам вышлют их по почте точно так же, с уведомлением.

 

ПРОЦЕДУРА РАЗДЕЛА УЧАСТКА: АЛГОРИТМ ДЕЙСТВИЙ

 

Если ваш участок соответствует всем указанным выше требованиям к разделу земли, можно приниматься на работу. И первое, что придётся сделать, — повторно размежевать участок. Для этого лучше всего обратиться в лицензированную организацию, занимающуюся межеванием земли, и заключить договор на выполнение соответствующих работ.

Но предварительным условием является согласие всех остальных собственников на эти действия. А также имеет смысл выяснить заранее, каков минимально допустимый размер земельного участка в вашем регионе. Узнать такой размер можно, обратившись в отдел архитектуры администрации того муниципального образования, на территории которого расположен земельный участок. Для каждой территориальной зоны устанавливаются свои предельные размеры участков.

Итак, ваши действия:

  1. Получить согласие всех совладельцев общего исходного участка на раздел в письменном виде. При этом составляется так называемое мирное соглашение, которое нужно заверить нотариально.

В соглашении о разделе земли должны быть указаны следующие данные:

— сведения о совладельцах – их анкетные данные, паспортные данные, контакты для связи;

— адрес расположения и кадастровый номер исходного участка;

— письменное согласие всех сособственников на раздел;

— описание способа деления участка;

— изложение способов оплаты всех предстоящих расходов каждой из заинтересованных сторон.

Если кто-либо из сособственников возражает против процедуры раздела, потребуется составить другой документ – исковое заявление для обращения в суд, и в этом случае раздел будет производиться по постановлению суда.

Варианту ситуации с конфликтом интересов, при котором мирного соглашения достичь не удаётся и владелец участка вынужден обратиться в суд, мы посвятим наш следующий материал. Этот вариант более сложный и требует особого рассмотрения. Сейчас же нас интересует более благополучный сценарий, при котором все заинтересованы в разделе недвижимости, согласие сособственников получено и открыт зелёный свет всем дальнейшим действиям. А именно:

  1. Визит в местную администрацию (где вы уже предварительно должны были выяснить минимально допустимый размер земельного участка того вида разрешённого использования, к которому относится ваша земля) с документом о мирном соглашении всех сособственников земли на раздел. По факту вашего обращения орган власти должен издать постановление о разделе общего земельного участка на два или более самостоятельных.
  2. Выбор кадастрового инженера для проведения повторного межевания участка.
  3. Подготовка правоустанавливающих документов на землю: только на их основе специалист может начать выполнение работ по межеванию. Для этого вам нужно обратиться в Росреестр и получить выписку из ЕГРН.
  4. Собственно межевание участка. Принимаясь за работу, кадастровый инженер устанавливает границу раздела и описывает границы двух или нескольких образовавшихся участков, составляет чертежи этих границ и определяет площадь каждого из них (следя при этом, чтобы её размер не выходил за рамки, установленные законом). Границы участков должны быть геометрически ровными, без острых углов, которые могут наслаиваться на соседствующие межи. Итогом работы является сформированное межевое дело, в которое входит акт установления границ, чертёж и ведомость вычисления площади.
  5. Все технические документы, которые вы получите от кадастрового инженера, выполнившего процедуру межевания, необходимо представить в кадастровую палату вместе с заявлением о постановке каждого вновь образованного участка на кадастровый учёт. Каждый такой участок получит свой кадастровый номер, и на каждый из них оформят отдельный кадастровый паспорт. Вам понадобятся сведения из таких кадастровых паспортов, для того чтобы приступить к заключительной стадии процедуры – оформить право собственности на них.
  6. Для регистрации права собственности понадобятся паспорта, свидетельство о праве собственности на исходный участок (единый участок до факта раздела), вышеупомянутые кадастровые выписки, квитанция об уплате госпошлины и заявление, заполненное по форме. Обратите внимание на то, что если вы являетесь единоличным владельцем всех образованных участков из прежнего, вам нужно заплатить госпошлину в двойном размере, если вы получили после раздела два участка, в тройном – если участков стало три, и т.п. Если же получившиеся участки будут закреплены за разными владельцами, то, соответственно, каждый из них уплачивает госпошлину только на свой участок. Кроме того, понадобится уплатить госпошлину за снятие изначального участка с кадастрового учёта.

В момент регистрации новых участков им присваиваются адреса. Собственно адресом и является кадастровый номер участка – его цифровой код. Данный код является ключом к сведениям об участке, им можно воспользоваться с помощью интерактивной кадастровой карты – специальном сервисе Росреестра, находящемся в открытом доступе.

Мы постараемся помочь и проконсультируем бесплатно

Позвоните по телефону +7 495 970-00-01

Напишите нам Обратный звонок

Более 100 крупных корпоративных клиентов