Раздел дома и земельного участка: советы юристов

В предыдущей статье, посвящённой разделу земельного участка, мы осветили основные моменты процесса и обозначили последовательные шаги действий тому, кому предстоит эта процедура. Сегодня мы поговорим о некоторых юридических нюансах, которые помогут вам подойти к делу более предусмотрительно.

 

Статья 252 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность раздела недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности, и выдела из общедолевой собственности. Эти два понятия кардинально различаются, и важно не путать их.

Если стоит вопрос о разделе жилого дома и участка, на котором он находится, то в суд с требованиями о разделе недвижимого имущества необходимо выходить всем сособственникам и проводить в первую очередь экспертизу жилого дома.  Потому что решить вопрос с земельным участком невозможно до того момента, как будет разделён жилой дом. В связи с этим, когда граждане обращаются с заявлениями о разделе дома и земельного участка, судьи, как правило, разделяют данные иски и второй иск оставляют без движения до того момента, пока не будет решён вопрос с разделением дома. Однако в остальном порядок обращения по разделу жилого дома и по разделу земельного участка одинаков.

Понятие же выдела доли из общедолевой собственности предусматривает такие исковые требования, в которых нет необходимости остальных сособственников. Их согласия не требуется для того, чтоб выделить свою долю.

 

  • Мирный путь

 

Чтобы не идти сразу в суд – ведь это довольно долгая и дорогостоящая процедура, потому что нужно оплачивать и услуги адвоката, услуги экспертизы, госпошлину и другие судебные расходы, – лучше попытаться найти решение миром, то есть прийти к согласию межу всеми сособственниками. Достичь мирного решения призывают и все судьи, так как при выполнении судебной экспертизы происходит деление на части вне зависимости от реального расположения перегородок и вещей, которыми привыкли пользоваться собственники, решившие разделиться.  Эксперт просто делит всё на равные части, в итоге та или иная сторона, а иногда и обе, остаются недовольны решением, но суд оставляет его в силе.

Поэтому лучше всего договориться между собой о разделе мирным путём до суда. Причём по дому проводится строительно-техническая экспертиза, которая оценивает возможность разных вариантов раздела, в том числе ставит вопросы о возможностях использования той или иной части дома; а в вопросах земельного участка проводится земельно-устроительная экспертиза.

 

  • В суд идёт…

 

В какие именно судебные инстанции нужно обращаться в первую очередь, если речь идёт о реальном разделе жилого дома? Это единственный путь – федеральный суд общей юрисдикции по территориальности, по месту нахождения недвижимого имущества.

В суд может обратиться физическое лицо по доверенности, но доверенность должна быть при этом заверена нотариусом.

Для обращения понадобится составить иск в письменном виде, и важно составить его грамотно. В заявлении указывается информация о собственниках и о земле, прописывается площадь и границы участков, образующихся в результате раздела.

Уплатив госпошлину, нужно приложить квитанцию к исковому заявлению, а также дополнить пакет документов копиями паспортов сособственников, выпиской из ЕГРП, где указан кадастровый номер участка, и пр. – в различных ситуациях перечень документов может варьироваться.

Полезно знать, что расчёт государственной пошлины производится исходя из стоимости имущества. В отношении жилого дома – от инвентаризационной стоимости, за которой нужно обратиться в БТИ. Если раздел идёт на две части, то, соответственно, от половины этой стоимости. В отношении земельного участка – от кадастровой стоимости, справку о которой можно взять в Управлении Росреестра.

 

  • Экспертиза: нюансы

 

Какими актами назначается экспертиза и может ли гражданин самостоятельно провести такую экспертизу?

Проводить экспертизу самостоятельно юристы не советуют, потому что она не является доказательством в суда общей юрисдикции. Лучше не торопиться и провести её в рамках судебного процесса. А вот эксперта для выполнения этой работы гражданин может и сам рекомендовать (просить в ходатайстве о проведении экспертизы). Обычно это делается с целью экономии денежных средств, потому что услуги экспертов разнятся. Но если человек не знает подходящей кандидатуры, то может оставить это на усмотрение суда: судья сам назначит эксперта. Акт, которым назначается экспертиза, называется Определение о назначении экспертизы. Но если вы проводите экспертизу до судебного процесса, заключение, выданное экспертом, будет называется «заключение специалиста» и оно не будет являться обязательным, и если другая сторона будет возражать, то судья назначит экспертизу в обязательном порядке. Поэтому торопиться всё же не нужно.

В случае если заключение по экспертизе не соответствует, по мнению одной из сторон, фактическим обстоятельствам дела или ущемляет его интересы или права, имеет ли он право проводить повторную экспертизу? Вопрос о проведении дополнительной экспертизы может ставиться, в случае если какие-то вопросы остались не выясненными в ходе основной экспертизы. Основной вопрос, который ставится перед экспертизой, так и формулируется: возможно ли осуществить раздел дома и земельного участка.

Однако важно поставить вопрос и о компенсации. Этот вопрос относится уже к дополнительным, и это – вторая половина экспертизы, оценочная. Если её не проводить, то вопрос о компенсации идеальных долей остаётся неразрешённым, что фактически является одним из основных нарушений прав сособственника. Цена компенсации определяется рыночной стоимостью тех квадратных метров, которые собственник теряет в результате раздела недвижимого имущества. Уплачивает компенсацию тот сособственник, который получает в результате раздела лишние квадратные метры. Однако стоит помнить о том, что постановка любых дополнительных вопросов увеличивает стоимость экспертизы.

 

  • Неделимая земля

 

При разделе небольшого земельного участка бывают случаи, когда каждому собственнику достаётся доля размером меньше установленной законом нормы, например  2 сотки. Земля при этом считается неделимой, и раздел участка невозможен. В этом случае судом может быть определен специальный порядок пользования общим участком, при котором каждому владельцу даётся в распоряжении своя часть земли, но юридически участок остаётся неразделённым и представляет собой единое целое. Право общей долевой собственности при этом не прекращается.

Для того чтобы определить порядок пользования – кто какую сторону должен занимать, где ставить забор, – необходимо вызвать геодезиста, который поможет проставить колышки, определить границы раздела. Порядок пользования землёй определяется мировым судьёй. Соглашение о порядке пользования регистрировать в Росреестре не нужно.

В отдельных случаях суд может принять решение о продаже участка и распределении выручки от продажи соразмерно долям собственников.

При разделе участка даже в этом случае можно совершить с участком любые сделки — продать, подарить и т.п. Только при этом будет продаваться не обособленный участок, а одна вторая его часть. Правда, найти покупателя в этом случае намного труднее. А вот если, например, вы решили сдать свою часть участка в аренду, необходимо получить согласие сособственника.

Что же делать, если вы решили продать свою долю, но сособственник против? Закон определяет для этого случая следующие действия. Прежде всего, необходимо предоставить сособственнику(ам) возможность приобрести вашу долю: составить в письменном виде предложение о приобретении с указанием конкретного срока и строго фиксированной цены. Если в течение указанного срока доля не выкупается сособственником, вы имеет полное право продать свою долю уже без его согласия за сумму не ниже той, которая была предложена сособственнику.

Делить также нельзя арендуемые земли или земли, находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании, а также если на земли наложено ограничение, особенно в форме публичного сервитута: всё это может стать препятствием для разделения участка.

Мы постараемся помочь и проконсультируем бесплатно

Позвоните по телефону +7 495 970-00-01

Напишите нам Обратный звонок

Более 100 крупных корпоративных клиентов