Работа над оценкой, или как перепроверить новую кадастровую стоимость участка

В результате проведённой переоценки кадастровой стоимости земли участки различных категорий подорожали от полутора до сорока раз и выше, а это напрямую сказывается на сумме, указанной в налоговых уведомлениях, которые начали получать россияне. И в этот момент туманный и абстрактный «кадастровый» вопрос вдруг приобретает особую актуальность. Что же делать, если ваш участок оценили запредельно высоко? Ситуацию можно исправить. По крайней мере, попытаться разобраться, почему. Как – расскажем в данной статье.

Напомним, что налог исчисляется исходя из кадастровой стоимости, а это значит, что владельцам земельных участков придется в этом году заплатить больше, чем обычно. Наибольший рост кадастровой стоимости отмечен в сельской местности, где ранее земля оценивалась очень дешево. В городах же, где кадастровая цена земельных участков была значительно выше, ее стоимость увеличилась не так заметно, соответственно и налог подрос несущественно, и разницу в уплате земельного налога горожане не ощутят так остро, как жители провинции. А именно для последних новый налог может оказаться непосильным.

По каким причинам образовалась столь высокая цена на землю в глубинке? Их много. Это и простая некомпетентность кадастровых инженеров, проводящих оценку. Это и несовершенство механизма, регулирующего данный процесс. Отдельная проблема – аукционы, в форме которых должна проводиться кадастровая оценка земель. Мало того что эта форма не оправдывает себя, по заверениям экспертов, – с её помощью собственник лишается возможности выбрать квалифицированного исполнителя работ.

Специалисты называют, среди прочего, и тот факт, что зачастую, в условиях массовой оценки в крайне сжатые сроки кадастровые инженеры просто не в силах физически охватить весь объём работ и вынуждены проводить кадастровую оценку части земли без выезда на место, основываясь на данных из «бумаг».

В принципе, такая работа правомерна и в большинстве случаев так и должна проводиться – если данные в официальных источниках корректны, включают все дополнительные сведения и соответствуют действительности. Но вся проблема как раз в том, что зачастую информация в документах из Государственного кадастра недвижимости как минимум неполная, а бывает и так, что ошибки возникают технически: просто потеряли запятую в цифре при сканировании и распознавании документа, и площадь участка стала огромной «на пустом месте». Данные вводились не только с помощью программ, но и зачастую вручную, а этот процесс неизбежно включает некий процент «погрешностей», которые потом выливаются в целую проблему для собственника участка.

Для качественной оценки кадастровому инженеру, сидящему в офисе, необходимо располагать многочисленными сведениями, он должен «видеть» перед собой оцениваемый им участок или объект недвижимости, исходя из самых разнообразных критериев, деталей, которые так или иначе влияют на рыночную стоимость. Но именно эти детали и не указаны в документах ГКН, а потому и не входят в поле зрения специалиста, проводящего повторную кадастровую оценку без выезда на место. А работать «в поле» он не может по той простой причине, что перед ним поставлен жёсткий срок и лежат документы на тысячи и тысячи участков, подлежащих переоценке.

Государство пока не может ответить на вопрос, как поступить кадастровому инженеру в данном случае. К настоящему моменту не разработано никаких нормативных правовых актов, в которых было бы указано, в какие инстанции следует обращаться за отсутствующими сведениями, какие именно критерии запрашивать. Всё это осложняет и без того непростую ситуацию, и цена ошибки в масштабах страны исчисляется миллиардами рублей.

Но оставим технические проблемы специалистов кадастрового органа и вернёмся в действительность простых собственников земельных участков где-нибудь в деревне, которые держат в руках налоговое уведомление с шокирующей суммой, заплатить которую они просто не в силах. Что делать им?

Как утверждает генеральный директор Московского областного БТИ Владимир Денисов, владельцы участков имеют право оспорить новую кадастровую стоимость земли. По его словам, в регионах РФ созданы специальные комиссии по оспариванию кадастровой стоимости в досудебном порядке. К сожалению, процедура эта не безвозмездная, и для того же престарелого крестьянина, о котором мы говорим прежде всего в рамках данного материала, она тоже будет накладной, но в случае положительного результата эти затраты будут единовременны, тогда как налог по новой стоимости придётся платить ежегодно. Иначе говоря, обратиться за консультацией в комиссию по оспариванию всё же имеет смысл. Кроме того, если выяснится, что ошибка чисто техническая (сбой при вводе данных в документ, опечатка), то исправят её бесплатно.

Однако стоит поторапливаться: законодательством ограничены сроки на досудебное оспаривание – сделать это можно только в течение шести месяцев после утверждения новой кадастровой стоимости участка. Напомним, при оспаривании в комиссию должны быть предоставлены следующие документы: кадастровый паспорт объекта, нотариально заверенная копия свидетельства о собственности, отчет о рыночной оценке и положительное экспертное заключение (последнее – в случае если рыночная стоимость в отчете отличается от кадастровой на 30 процентов).

Если же вы понимаете, что срок истёк, остаётся одно: идти в суд.

Чаще всего на практике так и выходит, потому как никто собственника участка о результатах переоценки не уведомляет, согласно тем же законодательным нормам, и о новой кадастровой стоимости земли её владелец может узнать, только проявив личную инициативу и позаботившись обо всём заблаговременно. То есть нужно было пойти в кадастровый орган и запросить сведения о переоценке участка по его кадастровому номеру в Государственном кадастре недвижимости (ГКН). В противном случае человек узнаёт об этом из налогового уведомления, и, как правило, в этом случае срок, отведённый на обращение в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости, уже истекает.

Предположим, что в ГКН указана неверная площадь участка, превышающая действительные значения в разу (помня о «потерянной» запятой). В этом случае собственник получит уведомление на большую сумму, чем должно быть. Обратившись в суд хотя бы сейчас, вы получаете возможность исправить ошибку в ближайшее время, а сделать это нужно обязательно до введения единого налога на недвижимость, которое планируется на 2018 год, когда сумма этого налога может оказаться неподъёмной и шансов разобраться с ним будет намного меньше.

Но всё это хорошо в теории, всё это может быть хорошо и на практике, если этим занимаются люди, полные сил, люди, хоть в какой-то мере обеспеченные и располагающие временем. А мы по-прежнему стоим у штакетника в забытой богом деревне рядом со стареньким пенсионером, который держит в руках бумажку налогового уведомления. Имеет ли пенсионер какие-либо возможности заплатить меньше?

Возможность, теоретически, есть: закон РФ даёт право местным властям установить для этой группы населения льготы. Кроме того, пенсионеры не должны уплачивать налог на строения, помещения и сооружения, если они получают пенсию ан общих началах и не имеют дополнительного заработка. От уплаты налога также освобождается доля налогоплательщика-пенсионера, если квартира принадлежит нескольким собственникам на праве общей долевой собственности.

И всё же специалисты не устают предупреждать: перепроверяйте документы на недвижимость заблаговременно! Не поленитесь обратиться в кадастровый орган! Интересуйтесь законами и будьте в курсе всех нововведений.

Сейчас интернет-ресурсы государственных ведомств помогают держать граждан в курсе изменений. Так, на сайте налоговой службы есть сервис «Личный кабинет налогоплательщика». Зарегистрировавшись на этом сайте и получив свой «личный кабинет», вы сможете оперативно отслеживать все данные относительно ваших налогов до того как уведомление придёт по почте. Узнав о большой сумме налога, которую предстоит заплатить, вы сможете выяснить причину этого налога, обратившись уже в кадастровый орган, и если данные, на основании которых налог был начислен, ошибочны, можно уже сейчас поправить ситуацию, обратившись в комиссию по оспариванию и не затягивая судебное разбирательство на месяцы и годы.

Также параметры своей недвижимости (участка, дома, квартиры, дачи и пр.) можно выяснить на портале Росреестра, и в случае если они не соответствуют действительности, внести изменения, обратившись в данный орган с соответствующим заявлением.

Мы постараемся помочь и проконсультируем бесплатно

Более 100 крупных корпоративных клиентов