Практика применения «лесной амнистии»

Новый закон, касающийся лесных земель, появился в российском законодательстве. Он значительно упрощает приватизацию, а также правила аренды таких участков. Рассмотрим основные положения этого документа и выясним, каким образом нужно действовать собственнику или арендатору лесных участков согласно новым требованиям.

 

Речь идёт о Федеральном законе № 280-ФЗ, принятом 29 июля 2017 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель». Как видно из названия документа, он призван привести к общему знаменателю ряд противоречий из разных законодательных сводов и федеральных реестров, в частности Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и Государственном лесном реестре (ГЛР). Обнаруженные взаимоисключающие сведения  в части определения принадлежности земельного участка к конкретной категории будут устранены путем установления приоритета ЕГРН.

 

СЛОЖНАЯ СИТУАЦИЯ

 

Почему возникли эти противоречия? Ситуация с лесными землями сложилась довольно сложная, и обусловил её целый ряд причин. Во-первых, исторически сложилось так, что в советское время по решению местных органов самоуправления на лесных землях создавались садоводческие товарищества. Гражданам раздавались наделы и разрешалось вести садово-огороднические работы на выделенных участках и даже строить дачный домик, при этом такие участки оставались числиться в лесном фонде. Таким образом, дачные и лесные земли становились на бумаге разными объектами недвижимости, тогда как фактически являлись одним объектом.

Другая, ещё более веская причина, заключается в том, что Лесной кодекс РФ, действовавший в период до 2007 года, не признавал деления лесов на отдельные участки и, соответственно, не имел каких-либо твёрдо установленных правил и критериев относительно них. Лесной реестр в России, который создавался с 2001 года с нуля, тем самым не учитывал ни конкретного описания координат участков и их границ, ни проверки их наложения с участками других категорий земель, также не проводилось согласование границ с собственниками участков прилегающих территорий. Сведения о лесных участках заносились в кадастр по так называемому упрощённому принципу.

В результате в кадастровом своде числится множество участков, которые накладываются не только со смежными землями прочих категорий, но и друг с другом, создавая совершенно неправильную общую картину и значительно искажая представление о действительности. Так, заместитель директора департамента недвижимости Минэкономразвития Михаил Бочаров приводит яркий пример: если сложить площадь всех участков, отражённых в государственном кадастре недвижимости, общая цифра превысит площадь территории всей страны в два с половиной раза. А со временем, в условиях масштабной застройки и расширения городских и пригородных территорий, земли Рослесхоза оказались в границах не только садоводческих товариществ но и внутри населённых пунктов.

По данным Росреестра, спорных участков такого рода имеется 377 тысяч, но этот «официальный» показатель почти в пять раз ниже цифры, которую называют эксперты и которая, судя по всему, намного ближе к реальности. Только в одном лишь Подмосковье, например, насчитывается около 200 тысяч участков, которые, находясь в аренде или личной собственности, попадают на земли лесного фонда (что составляет почти 10 процентов от лесных угодий этого региона).

Разумеется, вследствие этого на практике при работе с лесными участками, когда доходило дело до оформления той или иной сделки с ними либо взятия в аренду, возникало множество сложностей, решить которые зачастую не представлялось возможным. Дачники и те, кто проживает в посёлках, расположенных непосредственно рядом с лесными массивами, фактически лишены возможности что-либо строить на них,  поскольку земли остались в Лесном фонде и возводить на них постройки запрещено. А те строения, которые всё же появились, Росреестр не вправе регистрировать, тем самым лишая владельцев их права собственности на законную недвижимость. Да и новые административные постройки или промышленные сооружения требуют в качестве основания для разрешения на строительство документы территориального планирования, а согласовать их с лесным реестром было невозможно, если границы участков пересекались и сами участки накладывались друг на друга.

К слову, в разных регионах страны степень сложности в силу разных причин варьируется. Наиболее остро ситуация сложилась в Ленинградской, Новосибирской и Иркутской областях, где таких участков насчитывается больше всего. Не менее актуальна данная проблема и для Краснодарского края.

И вот теперь, с принятием вышеназванного закона, все эти полтора миллиона «неподъёмных» участков попадают под так называемую лесную амнистию, суть которой сводится к следующему: если участок значится и в лесном реестре, и в Едином государственном реестре недвижимости, то его принадлежность будет устанавливаться на основании ЕГРН и документов, подтверждающих право собственности лица на землю. Данное правило распространяется на случаи возникновения права на земельный участок в период до 1 января 2016 года.

Что касается арендаторов, то благодаря принятому закону приоритет на аренду получают предприниматели малого и среднего уровня. Это связано с тем, что зачастую небольшой бизнес часто неконкурентоспособен перед крупными компаниями, фирмами-гигантами, и  попросту не имеют возможности получить интересующую землю путём аукционов. Данная поправка даёт им реальный шанс на работу с лесными землями, а следовательно, изменится  социальная ситуация – появится больше рабочих мест в регионах, отдалённых от центра.

 

ОТ АНАЛИТИКИ К ПРАКТИКЕ

 

В настоящее время законодатели ещё дорабатывают документальную базу, подводя под принятый закон целый ряд необходимых подзаконных актов, однако уже сейчас схема действий при регистрации права собственности на участки, входящие наряду с ЕГРН и в лесной реестр, просматривается прозрачно и вполне осуществима.

Чтобы увидеть все несомненные плюсы нововведений, попробуем восстановить алгоритм действий собственника или арендатора земель лесного фонда в самом недавнем прошлом, до момента вступления закона № 280-ФЗ в силу. Задавшись целью выделить участок и оформить его в собственность, гражданин РФ должен был прежде всего обратиться в лесное хозяйство по месту расположения участка, чтобы выяснить, имеется ли факт наложения границ с каким-либо другим участком. Там ему приходилось иметь дело с множеством специфических документов, таких как лесоустроительные карты, схемы, план лесного участка и другие.

Требовалось также заказать выписку из лесного реестра. Ознакомившись со всеми данными, собственник тем не менее вместе с представителями Рослесхоза должен был составить акт осмотра участка, в ходе которого зафиксировать факт пересечения границ участков, указав при этом точные координаты наложения. И только после того необходимо было обратиться к кадастровому инженеру, чтобы тот выдал экспертное заключение о наложении границ. К такому заключению прилагалась схема, на которой отражались и координаты, и общая площадь наложения участков. Также в пакет необходимых документов входили свидетельство о праве собственности (либо, в случае аренды, договор аренды) на участок, кадастровый паспорт и кадастровая выписка, а также постановление местной администрации о предоставлении земельного участка.

И даже если удавалось собрать все перечисленные бумаги, решение о переводе спорного участка в другую категорию из «лесной» принять не могли ни в Рослесхозе, ни в Росреестре. Ни одно из ведомств не имело это права, и подобные ситуации разрешал суд, причём часто не в пользу собственника.

С принятием закона № 280-ФЗ у собственника либо арендатора лесной земли осталось всего три шага:

1 – Заказать межевой план земельного участка у кадастрового инженера.

2 – Собрать пакет документов.

В перечень необходимого, помимо межевого плана, входят:

  • свидетельство о праве собственности на земельный участок,
  • кадастровый паспорт,
  • выписка из государственного кадастра недвижимости,
  • документы, по которым изначально земля была выдана собственнику (предоставлена арендатору).

3 – Эти документы следует подать в Росрееестр, обратившись туда с соответствующим заявлением. Если участок прописан и в ЕГРН, и в лесном реестре, то сотки, относящиеся к лесной категории, будут приплюсованы к общей площади вашего участка, тем самым право использования этой земли станет совершенно законным.

 

ЗОНА ДЕЙСТВИЯ ЗАКОНА

 

Как уже было сказано, под действие закона № 280-ФЗ подпадают случаи, когда  возникновение права собственности на земельный участок произошло в период до 1 января 2016 года.

Однако положение о приоритете Единого государственного реестра недвижимости  теряет свою силу, если выявлены следующие обстоятельства, противоречащие основным законам РФ:

  • На участках из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности или земель иного специального назначения отсутствуют объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы.
  • Участки из земель сельскохозяйственного назначения не используются по целевому назначения или используются с нарушением требований законодательства. Доказать или опровергнуть это позволят сведения уполномоченного органа (Россельхознадзора или Росреестра) о результатах проведения государственного земельного надзора в отношении интересующего участка.
  • Если участки расположены в границах особо охраняемых природных территорий или территорий объектов культурного наследия. Однако при этом границы последних должны быть строго установлены. Если же границы ООПТ или ТОКН не установлены, закон предписывает принять такое решение, вследствие которого личный участок пользователя будет расположен вне границ особо охраняемых природных территорий или территорий объектов культурного наследия.

Наконец, если выявлены противоречия между реестрами и в орган регистрации прав поступило уведомление Рослесхоза об обращении в суд с иском об оспаривании зарегистрированного права на такой участок. Если же в течение трех месяцев со дня выявления противоречий они устраняются, общие положения закона № 280-ФЗ применяются к выведенным из-под них участкам.

 

ЧТОБЫ ЛЕСА НЕ ИСЧЕЗЛИ

 

При обсуждении закона прозвучала проблема «исчезновения лесов» возле лесных и вахтовых посёлков, военных городков и других подобных поселений – за счёт того, что дома таких поселений могут обрасти значительными площадями, что в разы увеличит зону и плотность застройки лесного массива. Поэтому при подготовке карты границ поселения или городского округа, включенной в проект генерального плана, в границы таких пунктов включается участок из земель лесного фонда, если все его границы являются смежными с участками, расположенными в границах населенного пункта, с учетом некоторых ограничений.

С целью охраны лесных земель будут созданы специальные комиссии, в которые войдут не только чиновники, но и представители общественной палаты региона. И эти комиссии будут принимать индивидуальное решение по каждому такому поселению, поскольку ситуация в каждом случае слишком уникальна, чтобы решать её общими, шаблонными мерами. Так или иначе, плотность застройки такого участка около населенного пункта не должна превышать 30 процентов.

 

Наконец, последний немаловажный вопрос.

 

НУЖНО ЛИ СОГЛАСОВЫВАТЬ СХЕМУ УЧАСТКА?

 

И в каких случаях?

Эта ситуация касается территорий лесничеств и лесопарков. До 1 октября 2017 года региональный исполнительный орган, уполномоченный в области лесных отношений, обязан направить территории в органы местного самоуправления соответствующих муниципальных районов, городских округов уведомление о наличии или об отсутствии лесничеств и лесопарков в границах поселения и городского округа, а также разместить такую информацию в интернете.

На основе этих данных стает понятно, требуется ли согласование схемы участка. Так, если участок образуется из земель в границах поселения, городского округа, межселенной территории, в которых отсутствуют лесничества, лесопарки или в которых сведения о границах лесничеств, лесопарков внесены в ЕГРН, то его можно не согласовывать. Также согласование не требуется, если участок образуется из земель в границах территории, сведения о границах которой внесены в ЕГРН или он образуется из земель, которые находятся в государственной собственности и расположены в границах населенного пункта или в границах территории, которая не является зоной сельскохозяйственного использования, расположена за границами населенного пункта, не связана с использованием лесов и не является смежной с лесничеством, лесопарком.

Согласование схемы участка предписано законом в отношении вновь образуемого земельного участка из земель, находящихся в госсобственности. Согласовывать схему такого участка должен региональный исполнительный орган власти. Отказ от этого действия возможен только в случае пересечения границ участка с границами лесного участка или лесничества либо лесопарка, сведения о которых содержатся в Государственном лесном реестре, или в случае расположения данного участка в границах лесничества или лесопарка. И тем не менее участок потребует согласования, если на нём оказался объект недвижимости, не связанный непосредственно с использованием лесов (и права на который возникли до 1 января 2016 года).

Отказ от согласования допустим в том случае, когда площадь образуемого земельного участка превышает установленные законодательством предельные размеры. Если такие размеры не установлены, то отказ возможен в случае, если площадь образуемого земельного участка превышает площадь, занятую объектом недвижимого имущества и необходимую для его использования. Отказ в согласовании схемы может быть обжалован в суде.

Мы постараемся помочь и проконсультируем бесплатно

Позвоните по телефону +7 495 970-00-01

Напишите нам Обратный звонок

Более 100 крупных корпоративных клиентов