002-technology
001-mail

Практика кадастра: парадоксальные ситуации и их решения

Система кадастрового учёта в России проходит этап постепенного формирования и совершенствования. Основной проблемой специалисты отмечают отсутствие единого законодательного акта, который регулировал бы процедуру регистрации прав на объекты недвижимости и их кадастрового учёта комплексно, целостно.

В настоящий момент сфера кадастра руководствуется положениями Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», в который время от времени вносятся изменения и дополнения. Все новшества, с одной стороны, нацелены на совершенствование системы, а с другой мы видим, что зачастую выполнение требований закона на практике оказывается невозможным – именно потому, что они не согласованы с механизмом регистрационной службы. В данной статье рассмотрим несколько подобных случаев, основанных на последних изменениях в Закон о кадастре, вступивших в силу 1 октября нынешнего года, а также прецедент, получивший письменную рекомендацию от Минэкономразвиия РФ.

В настоящее время при регистрации права собственности на объекты недвижимости определяющим фактором является наличие сведений о данных объектах в государственном кадастре недвижимости (далее – ГКН). Информация, внесённая в данный федеральный ресурс, подтверждает существование некоего объекта недвижимого имущества (это может быть земельный участок, здание, сооружение, помещение, а также объект незавершенного строительства) и отмечает его характеристики. Всё это позволяет обозначить данную недвижимость как вещь индивидуально-определенную, а также прекратить существование такого недвижимого имущества.

Казалось бы, всё хорошо и ясно. Но ситуацию осложняет тот факт, что сведения о недвижимом имуществе содержатся также и в других сводных федеральных ресурсах, в том числе в Едином государственном реестре прав на объекты недвижимости и сделок с ним (далее – ЕГРП). Конечно, это относится только к тем объектам недвижимости, в отношении которых зарегистрированы права, ограничения или обременения.

Регистрируя перехода права от одного субъекта права к другому, специалист регистрационной службы обязан проверить соответствие сведений, содержащихся в ЕГРП и представленных для регистрации документах, сведениям о данном объекте недвижимости, содержащимся в ГКН. На этом этапе, как правило, часто обнаруживается, что данные сведения в указанных реестрах не совпадают. А иногда выясняется, что нужная информация о данном объекте недвижимости в госкадастре и вовсе отсутствует.

ЕСЛИ ДАННЫХ НЕТ

Одной из наиболее распространенных случаев является ситуация отсутствия в ГКН сведений об индивидуальных жилых домах и нежилых зданиях, построенных до вступления в силу действующего законодательства о кадастре гражданами либо юридическими лицами на предоставленных им для строительства земельных участках.

До недавнего времени, а именно до вступления в силу с 1 октября 2013 года изменений в статью 41 упомянутого выше Закона о кадастре, если здание не проходило технический учет в организациях технической инвентаризации до 1 апреля 2012 года (дата, с которой организации технической инвентаризации перестали осуществлять полномочия по постановке на технический учет объектов капитального строительства) и при этом не были зарегистрированы права на него, осуществить постановку на государственный кадастровый учет данного объекта было невозможно.

Таким образом ситуация выглядела парадоксальной и даже абсурдной: если земельный участок под домом в законной собственности, почему в кадастровом органе не могут поставить дом на учёт?

Специалисты по кадастровому учёту вынуждены следовать букве закона. А в соответствии с требованиями Закона о кадастре поставить на кадучёт объект недвижимости, сведения о котором как о ранее учтённом отсутствуют в органах регистрации и органах технической инвентаризации, возможно на основании заявления любого лица и технического плана. При этом часть 8 статьи 41 Закона о кадастре гласит, что сведения о здании указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешении на ввод такого объекта недвижимости в эксплуатацию, проектной документации такого объекта недвижимости или технического паспорта на такой объект, изготовленного до 1 января 2013 года. При отсутствии указанных документов эти сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости.

Но на деле, как правило, у предполагаемого правообладателя отсутствуют какие-либо документы на выстроенные в далёком прошлом жилые дома, и это неудивительно.

Как поступить в таком случае? Возможно ли исправить ситуацию и если да, то с помощью каких именно документов собственник может подтвердить своё право на заполнение декларации?

Недавно столь актуальную проблему разрешило Минэкономразвития РФ, постановив следующее: в данном случае декларацию может составить и заверить правообладатель земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости.

Таким образом, в связи со вступлением Федерального закона от 23 июля 2013 года № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости» с 1 октября, согласно новой редакции статьи 41 Закона о кадастре, для созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, а для бесхозяйного объекта недвижимости – органом местного самоуправления, на территории которого находится такой объект недвижимости.

УСТАРЕВШИЕ (НЕАКТУАЛЬНЫЕ) ДАННЫЕ

Получив руководство к действиям, специалисты кадучёта вздохнули свободнее. Но остаются неразрешимыми ещё многие и многие такие же парадоксальные ситуации, возникающие каждый день. В частности, непонятно, что делать с объектами, которые стоят на кадастровом учёте, но сведения по которым устарели и на сегодня не актуальны? Кто вправе обратиться с заявлением об учёте изменений этих сведений в кадастровую палату?

Исходя из положений части 3 статьи 20 Закона о кадастре с заявлениями об учете изменений вправе обратиться собственники таких объектов или, в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица. С заявлениями об учете изменений зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве оперативного управления, хозяйственного ведения, доверительного управления или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими зданиями, сооружениями, помещениями, объектами незавершенного строительства на указанном праве.

Иными словами, по действующему законодательству обратиться с заявлением об учёте изменений сведений государственного кадастра недвижимости об объекте капитального строительства возможно только в том случае, если на данный объект оформлено вещное право (собственность, право оперативного управления, право хозяйственного ведения) либо аренда, причём на срок, превышающий пять лет.

Вместе с тем на практике приходится сталкиваться с множеством случаев, когда необходимо внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости, но при этом указанных в части 3 статьи 20 Закона о кадастре лиц, которые вправе обратиться с учётом изменений, нет.

В качестве примеров можно привести следующие случаи: в представленных для учёта документах содержались неполные либо неправильные сведения, которые при учете были воспроизведены в ГКН (наличие кадастровой ошибки, которая в соответствии со ст. 28 Закона о кадастре исправляется в порядке учёта изменений, а значит по заявлению лица указанного в ч. 3 ст. 20 Закона о кадастре). Но данного лица нет и быть на данный момент не может!

Снять с учёта объект со статусом «учтённый» также нельзя (если он не преобразовывается). Получается замкнутый круг: сведения в ГКН внесены, они неверны, но ни изменить, ни снять объект с учета нельзя.

Данный вопрос был адресован в Минэкономразвития России. Учитывая положения статей 25 и 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и пересмотрев положения статьи 28 ГК РФ, Минэкономразвития России в письме от 11 октября 2013 года полагает возможным, что с заявлением о государственном кадастровом учёте изменений объекта недвижимости, права на который не зарегистрированы в ЕГРП, расположенного на земельном участке, находящемся в собственности определенного лица, вправе обратиться указанное лицо, то есть собственник земельного участка.

Вот таким образом, постепенно и последовательно, нахватав неприятностей на практике, шлифуется и выравнивается законодательная база в сфере кадастрового учёта и регистрации недвижимости. Состояние её на сегодняшний день признано специалистами неудовлетворительным, и решить многочисленные парадоксальные и абсурдные ситуации, возникающие в процессе живой работы, сможет только единый федеральный закон, который представит регистрацию прав на недвижимости и постановку на кадастровый учёт единой, комплексной процедурой, выполняемой по принципу «одного окна».

  • Подготовка документов для кадастрового учёта: как не ошибиться

    Для всех участников рынка недвижимости вопрос о регистрации права собственности на тот или иной объект недвижимости всегда актуален. И кадастровый инженер – тот специалист, без которого в этой процедуре не...

  • Машино-место как объект недвижимости

    Машино-места, также известные как парковочные места, с нового года получили статус объекта недвижимости. Соответственно, автовладельцы и владельцы общей долевой собственности теперь имеют возможность стать полноправными собственниками тех парковочных мест, которые...

ЭТО БЫЛА СТАТЬЯ О ДЕЙСТВИЯХ РОССЕЕСТРА. ХОТИТЕ УЗНАТЬ БОЛЬШЕ? ПРИСЫЛАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ