002-technology
001-mail

Правовые коллизии в сфере кадастрового учёта

Правовую основу регулирования кадастровых отношений в России составляет целый ряд законодательных актов разного уровня. Однако, к сожалению, многочисленные правовые нормативные акты в этой области до сих пор зачастую довольно противоречивы, всё ещё проходят этап «обкатки» и устранения коллизий, пробелов и нестыковок. По этой причине процесс постановки объекта недвижимости на кадастровый учёт может затянуться, усложниться, а то и вовсе становится невозможным.

В этом материале мы рассмотрим наиболее актуальные недостатки правового регулирования в сфере кадастра. Одно из них касается такого вида объекта недвижимости, как жилой дом блокированной застройки. Его статус на сегодняшний день законодательством однозначно не определён, что влечёт за собой ряд проблем.

Что же всё-таки гласит закон в отношении данного понятия?

Согласно пункту 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации под «жилыми домами блокированной застройки» понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

В то же время пунктом 4 раздела I Указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения, утвержденных Приказом Росстата от 11.08.2009 № 168 «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за деятельностью, осуществляемой в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг», жилые дома блокированной застройки относятся к многоквартирным жилым домам, несмотря на то, что принципиальным отличием жилых домов блокированной застройки от квартир является возможность выхода на территории общего пользования, а также отсутствие помещений общего пользования, что отличает их от многоквартирного дома.

А что же, собственно, является квартирой? Обратимся за разъяснениями к Жилищному кодексу Российской Федерации. Часть 3 статьи 16 ЖК РФ признаёт квартирой структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

При этом понятие многоквартирного дома Жилищным кодексом не определено. Однако о нём сказано в пункте 6 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», где многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Кроме того, подразумевается, что многоквартирный дом имеет общее имущество помещений общего пользования, в том числе собственников помещений в таком доме.

Многоквартирными домами признаются также дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования (п. 3 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ).

Как видим, формулировки даже таких базовых понятий, как «квартира», «жилой дом блокированной застройки», «многоквартирный дом», неоднозначны и неточны. Для того чтобы прояснить этот момент, необходимо внести изменения в действующее законодательство в части введения чётких отличительных признаков. Каждый из названных объектов недвижимости должен иметь явные и строго установленные физические характеристики: количество этажей, размер площади, количество выходов, наличие помещений и территорий общего пользования и т.п. Более того, по словам компетентных специалистов в данной сфере, сомнительно и само определение назначения помещения через семейные отношения, в частности путем установления количества проживающих в нем семей (одной или несколько), поскольку, как показывает жизнь, данный признак слишком нестабилен и изменчив для этого.

Другая, не менее значимая проблема в сфере правового регулирования кадастровых отношений, заключается в том, что законодателем не решён вопрос оборота «части жилого дома».

Гражданский кодекс РФ не содержит норм, определяющих правовой статус «части жилого дома» как объекта гражданских прав. Статья 16 ЖК РФ к жилым помещениям как объектам жилищных прав относит жилой дом и его часть, квартиру и её часть, а также комнату. При этом, давая легальное определение только жилому дому, квартире и комнате, законодатель не определяет часть жилого дома или квартиры, ограничиваясь лишь их констатацией в качестве возможных объектов жилищных прав.

Вместе с тем в последнее время в орган кадастрового учёта в качестве правоустанавливающего документа для постановки на учёт здания заявителями предоставляются судебные решения, в которых признаётся право собственности именно на «часть жилого дома».

Однако согласно приказу Минэкономразвития России от 14.10.2011 № 577 «О порядке осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства» часть жилого дома не является объектом, госучёт которого осуществляется в соответствии с указанным Порядком.

Более того, и Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», положения которого в отношении учёта зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства вступили в силу с 1 января 2013 года, также не содержит норм, регламентирующих возможность постановки на кадастровый учёт «части жилого дома».

Зная и учитывая эти и другие коллизии, нестыковки и пробелы в российском законодательстве, неудивительно то, что процедура постановки объекта недвижимости на кадастровый учёт становится порой весьма тягостной как для заявителя, так и для специалистов в сфере кадастра. Работать в таких условиях непросто, но можно выразить надежды на то, что со временем практика выявит все задачи и предложит пути их решения.

  • Подготовка документов для кадастрового учёта: как не ошибиться

    Для всех участников рынка недвижимости вопрос о регистрации права собственности на тот или иной объект недвижимости всегда актуален. И кадастровый инженер – тот специалист, без которого в этой процедуре не...

  • Машино-место как объект недвижимости

    Машино-места, также известные как парковочные места, с нового года получили статус объекта недвижимости. Соответственно, автовладельцы и владельцы общей долевой собственности теперь имеют возможность стать полноправными собственниками тех парковочных мест, которые...

ЭТО БЫЛА СТАТЬЯ О ДЕЙСТВИЯХ РОССЕЕСТРА. ХОТИТЕ УЗНАТЬ БОЛЬШЕ? ПРИСЫЛАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ