002-technology
001-mail

Правила проведения общего собрания дольщиков сельхозземли изменились

В конце декабря 2017 года в России был принят закон № 447-ФЗ, вносящий поправки в статьи 1 и 14.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Изменения касаются проведения общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок, выделяемый из земель сельскохозяйственного назначения. Закон вступил в силу 30 марта 2018 года, и с этого момента общее собрание проводится по новым правилам. Что же изменилось?

В России сегодня повсеместно идёт процесс выделения участков из земельных наделов, принадлежащих в советскую эпоху колхозам, совхозам и тому подобным совместным формам организации коллективной сельскохозяйственной деятельности. Земли выделяют бывшие колхозники, получившие когда-то условную долю, чтобы стать полноправным владельцем и вести работы на этой земле. Выделяют участки и индивидуальные предприниматели, фермеры. Но на несколько порядков больше территории таких земель осваивают агропредприятия, гиганты отрасли, выделяя и скупая обширные участки из земель сельскохозяйственного назначения различных видов разрешенного использования для сельхозпроизводства в региональных и федеральных масштабах. И для того чтобы запустить процесс выделения таких земель и оформления их в собственность, и необходимо провести общее собрание дольщиков.
Трудно сказать, что именно вызвало необходимость менять правила проведения общего собрания владельцев условных земельных долей в составе бывших колхозных земель. По мнению некоторых аналитиков, причиной стала потребность в регулировании ставших российскими крымских земель, где долевое владение земельным участком сельскохозяйственного назначения распространено больше, чем в других регионах. Исторически сложившееся совместное использование земли позволяет соблюсти интересы отдельных владельцев долей и одновременно побуждает их использовать земельные участки в соответствии с их назначением. И, поскольку управлять такой землей довольно сложно из-за большого количества собственников, потребовалось внести изменения в регламентацию.
По мнению законодателей, документ призван оптимизировать действующий механизм управления такими участками. В частности:
— установлены сроки уведомления органом местного самоуправления участников общей долевой собственности о проведении повторного общего собрания;
— введены ограничения по включению ряда вопросов в повестку дня общего собрания;
— запрещено принятие общим собранием решений по вопросам, не включенным в повестку дня общего собрания;
— увеличен кворум общего собрания — с 20% до 50% от общего числа участников долевой собственности;
— определены правила проведения повторного общего собрания участников общей долевой собственности при признании первоначального общего собрания несостоявшимся;
— на орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, возлагаются обязанности по размещению протокола общего собрания в сети Интернет.
Мы перечислили основные положения нововведений, вступивших в силу с 30 марта 2018 года. Теперь рассмотрим подробнее, как предстоит действовать инициаторам и организаторам общих собраний и в чём отличие от прежнего порядка.

Пункт 1 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» гласит, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. В этой же статье, в пункте 3, приведён перечень решений, которые могут быть приняты на таком собрании. При этом до изменения закон позволял, во-первых, проводить собрание при участии всего 20 процентов дольщиков от общего их числа, а во-вторых собрание считалось действительным (состоявшимся), если способ указания размера земельной доли допускал сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50% таких долей. Поясним, что второе условие необходимо из-за того, что земельные доли отдельных случаях могли быть выражены по-разному – дробью или в гектарах, и если они выражены разными способами, то их трудно сопоставить. Поэтому собранию сначала приходилось утверждать порядок расчёта для выражения земельных долей каким-то одним способом – чтобы привести их к единому знаменателю.
Но законодателей волновал прежде всего первый пункт: проведение собрания при столь ограниченном числе дольщиков (20 процентов) они сочли устаревшей нормой, противоречащей принципам демократии. Поскольку на собрании принимаются решения относительно всех участвующих в долевой собственности, одна пятая часть дольщиков больше не считается правомочной устанавливать какие-то правила для подавляющего большинства. Теперь на собрании должно присутствовать не менее половины от общего числа участников, то есть не менее 50 процентов. В противном случае собрание считается несостоявшимся и не вправе решать вопросы, вынесенные на повестку дня.
С одной стороны, это логично. Но на деле выполнить это условие практически нереально. Мало того, что далеко не до всех дойдёт информация о проведении собрания, не все смогут явиться технически, не все заинтересованы в присутствии на данном процессе, так ещё и значительная часть бывших дольщиков попросту выбыла из списка живых.
И закон, учитывая это, допускает, что при установленном условии такой кворум собрать не получится, поэтому в статье 14.1 появились новые пункты: п. 5.1 и 5.2. Они предусматривают возможность организовать собрание повторно, если необходимое число участников не явилось. То есть если раньше собрание, признанное несостоявшимся, давало зелёный свет на дальнейшие шаги процесса, то теперь инициаторам и организаторам предстоит проделать всё то же самое во второй раз.
Для повторного проведения общего собрания прописаны несколько другие, более мягкие условия, в частности минимальное число явившихся на него дольщиков составляет уже 30 процентов. Однако повторно проводить собрание, признанное несостоявшимся, разрешено только по истечении двух месяцев с даты его первого проведения.
И снова, как и в случае с первичным проведением, организаторы собрания (орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности) должны известить участников общедолевой собственности о проведении общего собрания, разместив соответствующее объявление в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, а на официальном сайте соответствующего органа местного самоуправления в интернете (при его наличии). Но если при первичном проведении извещение должно быть опубликовано не позднее чем за 40 дней до даты проведения общего собрания, то при повторном этот срок составляет 30 дней.
СООБЩЕНИЕ О ПРОВЕДЕНИИ СОБРАНИЯ

Согласно пункту 3 статьи 14 Закона, сообщение и уведомление о проведении общего собрания должны содержать:
1) дату и время проведения общего собрания;
2) адрес места проведения общего собрания на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности;
3) повестку дня общего собрания;
4) адрес места ознакомления с документами по вопросам, вынесенным на обсуждение общего собрания, и сроки такого ознакомления.
Если в предлагаемую повестку дня общего собрания включаются вопросы об утверждении проекта межевания земельных участков, сообщение и уведомление о проведении общего собрания должны содержать также информацию, предусмотренную пунктом 8 статьи 13.1 закона, а именно:
1) сведения о заказчике работ по подготовке проекта межевания земельных участков, в том числе почтовый адрес и номер контактного телефона;
2) сведения о кадастровом инженере, подготовившем проект межевания земельных участков, в том числе почтовый адрес, адрес электронной почты и номер контактного телефона;
3) кадастровый номер и адрес каждого исходного земельного участка;
4) порядок ознакомления с проектом межевания земельных участков, место или адрес, где с этим проектом можно ознакомиться со дня получения или опубликования извещения;
5) сроки и почтовый адрес для вручения или направления заинтересованными лицами предложений о доработке проекта межевания земельных участков после ознакомления с ним.

О ПОВЕСТКЕ ДНЯ
Общее собрание вправе принимать решения только по вопросам, которые включены в повестку дня общего собрания, и не вправе изменять её в ходе проведения собрания: вносить неожиданно те вопросы, которые не указаны в публикации о проведении собрания, но представляют для отдельных лиц особый интерес.
Кроме того, не допускается включение в повестку дня общего собрания вопросов, которые предусмотрены пп. 7, 8 и 10 п. 3 ст. 14 Федерального закона № 101-ФЗ, если решение по ним принято менее трех месяцев назад, а именно:
1) об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности;
2) об условиях установления частного сервитута в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности;
3) о заключении соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, об отказе заключить соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд либо о предложениях об изменении условий соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
Решения общего собрания, отменяющие и (или) изменяющие ранее принятые решения общего собрания, должны содержать указание на такие решения.
И ещё одно важное нововведение: теперь установлено, что при наличии на повестке дня общего собрания нескольких вопросов по каждому из них принимается самостоятельное решение и за всю повестку дня голосовать целиком одним решением нельзя.
ПРОВЕДЕНИЕ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ
В день проведения общего собрания следует зарегистрировать всех явившихся участников в рамках указанного в публикации интервала времени. Участники собрания должны иметь при себе:
• документ, удостоверяющий личность;
• документ, удостоверяющий право на земельную долю;
• в случае присутствия представителя вместо собственника тот должен иметь с собой доверенность, заверенную нотариально.
В обязательном порядке на общем собрании должно присутствовать уполномоченное должностное лицо от органа местного самоуправления (УДЛ). Изменения в закон расширили его полномочия. Так, участвуя в организации и проведении общего собрания, такое лицо должно будет, в частности, осуществлять проверку надлежащего извещения участников долевой собственности о проведении общего собрания и соответствия повестки дня общего собрания требованиям указанного Закона. Ему же следует разъяснять участникам долевой собственности их права и обязанности при проведении общего собрания. Именно УДЛ является председателем собрания, избрание другого председателя закон не допускает, поэтому отсутствие этого представителя от органа местного самоуправления считается недопустимым (а собрание без него – недействительным).
После регистрации необходимо решить вопрос о кворуме:
— если доля выражена в виде простой правильной доли, для подсчета кворума следует суммировать доли присутствующих и, если в сумме оказалось более 50% долей, осбрание признаётся правомочным (при повторном проведении ранее несостоявшегося собрания – не менее 30 процентов);
— если доля выражена иным способом (гектары и т.п. ), участников нужно считать «по головам». Пайщиков должно быть не меньше 50 процентов от их общего количества (при повторном проведении ранее несостоявшегося собрания – не менее 30 процентов).
Если кворум признан состоявшимся, поочерёдно ставятся на голосование все вопросы, указанные в предварительно опубликованной повестке дня. Решения принимаются открытым голосованием. Решение считается принятым, если за него проголосовало большинство.
ОФОРМЛЕНИЕ ИТОГОВ
Принятые общим собранием решения оформляются протоколом за подписью председателя собрания (он же – уполномоченное должностное лицо от органа местного самоуправления) и секретаря собрания. К протоколу должен прилагаться список присутствующих участников собрания и реквизиты документов, удостоверяющих их права на земельные доли. Участники собрания должны расписаться напротив своих фамилий.
Данный документ составляется в двух экземплярах, один из которых забирает организатор общего собрания, второй должен храниться у УДЛ органа местного самоуправления. Орган местного самоуправления обязан выдавать копию протокола или выписки из него в течение трёх дней любому заинтересованному лицу. За такой документ обратившемуся в ОМС следует заплатить сумму, покрывающую расходы на изготовление выписки или копии.
После проведения собрания в срок до 10 дней орган местного самоуправления размещает протокол собрания на своем сайте (при его наличии) и на информационных щитах, находящихся на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

ЭТО БЫЛА СТАТЬЯ О ДЕЙСТВИЯХ РОССЕЕСТРА. ХОТИТЕ УЗНАТЬ БОЛЬШЕ? ПРИСЫЛАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ