002-technology
001-mail

Подмосковная земля: проблемы стоимости и кадастровой оценки

Земли Подмосковья получат кадастровую оценку до конца текущего года. Об этом сообщает ряд СМИ, ссылаясь на информацию, предоставленную заместителем председателя правительства Московской области Александром Чупраковым. Эта задача будет решаться совместными силами — в работу вовлечены правительство Московской области, налоговая инспекция, Росреестр и кадастровая палата. И это несмотря на то, что действующая система кадастровой оценки, мягко говоря, несовершенна, а порой и откровенно абсурдна.

Участков, по которым не установлена кадастровая стоимость, в Подмосковье около 72 тысяч. Работа предстоит немалая, но она идёт довольно быстрыми темпами и до конца 2013 года должна завершиться. На сегодняшний день, по данным источника, кадастровую оценку получили уже 28,5 тысяч земельных участков из указанного числа. Соответственно, они вовлечены в налоговый оборот. Кроме того, необходимо вовлекать в налоговый оборот объекты недвижимости, объекты капитального строительства, часть из которых зарегистрированы в упрощенном порядке, добавил Чупраков, выступая на заседании Высшего совета при губернаторе Московской области и IV съезда Совета муниципальных образований Московской области. Налогами облагается уже более 90 тысяч подобных объектов недвижимости, что приносит в бюджет Подмосковья более 150 миллионов рублей ежегодно.

Необходимо сформировать единый геоинформационный ресурс, который объединил бы в себе базы данных ведомств, так или иначе входящих в схему взаимодействия в сфере земельно-имущественных отношений, в частности налоговой инспекции и Росреестра. Такой единый ресурс может стать эффективным инструментом для наведения порядка в этой области и вовлечения в налоговый и гражданский оборот объектов недвижимости, которые на данный момент по тем или иным причинам выпали из него, считает зампред правительства Подмосковья.

Другим, не менее важным вопросом, он назвал проблему с неразграниченными землями. Сегодня в подмосковное правительство поступает множество обращений от инвесторов, которые намерены строить промышленные предприятия на территории подмосковного региона, а для этого им, прежде всего, нужны земельные участки. Проблема заключается в том, что на данный момент правительство не располагает достоверными сведениями о точном количестве таких земель, которые могут стать большим резервом для выделения участков под инвестиционное строительство.

Одним из эффективных способов увеличения поступлений в областную казну руководство региона считает более грамотное и продуктивное использование земли и недр, а также обязание собственников земельных участков платить налог. Об этом задумывался ещё прежний глава Московской области Сергей Шойгу, предлагая поднять налог на неиспользуемые земли (или используемые не по целевому назначению) с 0,3 до 3 процентов. Он же предложил ввести федеральную пошлину за процедуру перевода участков из одной категории земель в другую. На эту меру навели массовые злоупотребления, в частности со стороны чиновников, и различные махинации с землей. Так, сообщает интернет-портал «В Москве», в декабре 2012 года было разоблачено мошенничество чиновников Росреестра, работавших в регионе. Некие должностные лица готовили фиктивные документы на землю, находящуюся в муниципальной и федеральной собственности, вслед за чем легализовали их, воспользовавшись «дачной амнистией». Незаконное отчуждение земель принесло государству ущерб, сумма которого превысила 1 миллиард рублей. Зарегистрированы и другие дела подобного рода.

А между тем подмосковная земля дорожает. И одной из причин тому явилась реконструкция дорог. Информация об этом прозвучала на конференции «Потенциал рынка земли: ближнее и дальнее Подмосковье», проходящей на выставке MIPIM 2013. Так, президент компании PSN GROUP Максим Гасиев отметил, что после завершения реконструкции Ленинградского шоссе стоимость прилегающих земель увеличится в разы, сообщает Zemer.ru. И уже сейчас застройщики развернули активную работу по данному направлению. По мнению эксперта, наиболее перспективным видом строительства в Подмосковье является малоэтажное строительство.

Скачок цен на земельные участки в Московской области связан и с кадастровой переоценкой, по мнению некоторых аналитиков. Например, в период с октября минувшего года по февраль нынешнего стоимость загородного жилья выросла в среднем на 16 процентов, по данным компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг». В настоящее время «кадастровая стоимость земельных участков после переоценки приблизилась к рыночной, а в некоторых районах Московской области возросла в 5 раз. Больше всего это отразилось на сегменте участков эконом-класса без подряда, поскольку их стоимость определяют не так много факторов, а земельный налог — один из них. В этом сегменте рост в среднем составил порядка 30 процентов. По тем же причинам повысилась стоимость коттеджей эконом-класса на землях под дачное строительство и ИЖС (рост цены примерно на 20 процентов)», — рассказывает директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп» Анна Соколова.

Однако это явление может быть временным, законы рынка недвижимости выровняют цены, утверждают эксперты. Переоценка стоимости земли, даже в большую сторону, не сильно влияет на рынок в целом. Слабое влияние изменения налога на землю на цены сделок с землей исследовано теоретиками экономики и проверено на мировой практике. Рост земельного налога не может быть переложен продавцом в значительной части на потребителя (в отличие, например, от роста акцизов на бензин или налога с продаж), так как свойство земельного рынка в том, что количество облагаемого налогом товара постоянно — суммарное количество земли нельзя уменьшить или увеличить, и трудно ее скрыть от налогообложения, считают аналитики. Фактическая стоимость объекта в конце концов достигнет цифры, которую ему продиктует рыночная ситуация. Объект может получить высокую кадастровую оценку, но на деле окажется невостребованным у покупателя, что приведет к снижению цены, по которой он будет реализовываться.

Тем не менее кадастровая переоценка земли в Московской области повлияла на размер земельного налога от кадастровой стоимости, который резко увеличился. Это неизбежно привело к тому, что собственники земли, которые не используют её активно и по назначению, не развивают тем или иным способом, вынуждены как можно скорее продать участок, поскольку он стал их отягощать дополнительными затратами.

Интересно, что сама кадастровая переоценка земли была совершена по не совсем понятным принципам, замечает «Газета.ru». Так, в отдаленных районах Московской области (таких как Клинский, Дмитровский) цены взлетели до 200-300 тысяч рублей за сотку при средней розничной цене 100-120 тысяч рублей. Наибольшее влияние кадастровая оценка оказала на удаленные от Москвы территории — Ступинский, Чеховский, Егорьевский, Талдомский, Волоколамский, Зарайский, Павлово-Посадский районы. Здесь кадастровая стоимость возросла в 4-5 раз. Однако не все землевладельцы согласились с такой оценкой земли, и часто возникают споры, которые всё чаще решают не специальные комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, а суды.

«Резкое повышение земельного налога вызвало недовольство и обычных людей, которые теперь вынуждены платить за свои участки в 10 раз больше, причем иногда необосновано. Методика оценки кадастровой стоимости недостаточно хорошо разработана и не исключает ошибок. Несовершенство системы кадастровой оценки земельных участков общепризнано. До конца 2013 года власти Московской области планируют ее пересмотреть, чтобы следующая переоценка была максимально адекватной и приближенной к реальности», — рассказывает директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп» Анна Соколова.

Эксперименты с кадастровой стоимостью земли в Подмосковье происходят на протяжении последних 10 лет, что крайне негативно сказывается на отношении собственников. «Государство такими играми разрушает саму философию частной собственности, потому что законы работают странно. Политика увеличения стоимости привела к тому, что некоторые землевладельцы переводили свои участки в другую категорию, чтобы платить меньше налогов», — объясняет особенности кадастровой оценки управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. Признаёт несовершенство и неактуальность действующей системы кадастровой оценки и правительство Московской области, которое обещает исправить ситуацию до конца года.

  • Подготовка документов для кадастрового учёта: как не ошибиться

    Для всех участников рынка недвижимости вопрос о регистрации права собственности на тот или иной объект недвижимости всегда актуален. И кадастровый инженер – тот специалист, без которого в этой процедуре не...

  • Машино-место как объект недвижимости

    Машино-места, также известные как парковочные места, с нового года получили статус объекта недвижимости. Соответственно, автовладельцы и владельцы общей долевой собственности теперь имеют возможность стать полноправными собственниками тех парковочных мест, которые...

ЭТО БЫЛА СТАТЬЯ О ДЕЙСТВИЯХ РОССЕЕСТРА. ХОТИТЕ УЗНАТЬ БОЛЬШЕ? ПРИСЫЛАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ