О формировании института кадастровых инженеров, судьбе технической инвентаризации

В России не одно десятилетие проводится так называемая земельная реформа: ресурсы, коими так богата страна, пытаются упорядочить: поля, пашни и сенокосы — включить в сельскохозяйственный оборот, а на остальных землях вести деятельность, строго соответствующую категории и виду разрешённого пользования. Сейчас измерять участки, выносить границы в натуру для последующей постановки на кадастровый учёт и госрегистрации призваны кадастровые инженеры — специалисты, о которых несколько лет назад ещё никто не слышал. При этом им была передана часть функций, которые ранее успешно выполняла служба технической инвентаризации (БТИ). Почему инвентаризаторы стали не нужны? Почему возникла необходимость в создании специальности «кадастровый инженер»? Об этом рассуждает главный инженер ГУП «Брянскоблтехинвентаризация» Альберт Вячеславович МАРЧЕНКОВ.

ОСОБЕННОСТИ ОТЕЧЕСТВЕННОГО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА

Четыре года назад такой профессии, как кадастровый инженер, в России не существовало. А чтобы понять, почему возникло то или иное явление, нужно прежде окунуться в историю. Двадцать лет назад шла работа над формированием так называемого земельного кадастра, для чего в каждом регионе был создан комитет по землеустройству. Из федерального и местного бюджета выделялись деньги для постановки на кадастровый учёт земельных участков. Однако работы эти в большинстве случаев не проводились, за редким исключением. Как результат, государство выпускает землеустройство на рынок: при комитетах создаются различные МУПы (муниципальные унитарные предприятия) — «МУП «Земля», МУП «Землемер» и т.п. , и граждане начинают делать эти работы за свой счёт. А ввиду того, что, по сути, эта услуга была монопольной, правительство посчитало, что она стоит слишком дорого, и с целью удешевления услуг землеустроительные работы были переданы геодезистам.

С этого момента начинается лицензионная деятельность в сфере землеустройства. Однако нужно учесть то обстоятельство, что любой геодезический прибор стоит дорого: теодолит — десятки тысяч рублей, тахеометр — сотни тысяч, а спутниковая «тарелка» со всем необходимым комплектом обходится в сумму, превышающую миллион. Соответственно, стала дорожать и услуга. После этого, в соответствии с Федеральным законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», право на установление предельных максимальных цен (тарифов, расценок, ставок и т.п. ) работ по проведению территориального землеустройства в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, отдано субъектам РФ.

Так, например, в соответствии с Законом Брянской области от 10.04.2008 № 28-З, действующим в настоящий момент, предельные максимальные цены работ в отношении приусадебных земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, для индивидуального жилищного строительства ограничены планкой 2700 рублей. Тем не менее нигде вы сейчас за эти деньги свой участок не отмежуете. Большая сумма складывается просто: собственно межевание стоит 2700 рублей, выезд на место — тысяча, согласование — две тысячи и т.д.

И вскоре после этого правительство задумало покончить с институтом инвентаризации, чем мы занимались с 1927 года. Ещё Ленин говорил, что самое главное в экономике — это учёт. Для того чтобы знать, чем ты обладаешь, нужно сначала это посчитать. Однако в 2004 году государство решило, что это не обязательно и БТИ выполняет не «свои» функции. Ввиду того, что все бюро технической инвентаризации (БТИ) по Российской Федерации были государственными или муниципальными предприятиями, решили разъединить две функции: технический учёт и техинвентаризация и — государственный учёт, последнюю из которых стал выполнять Росреестр. А со вступлением в силу Закона о кадастре (№ 221-ФЗ) 1 марта 2008 года впервые появился термин «кадастровый инженер». В законе были прописаны требования, которым должен соответствовать специалист. Постепенно земельщики начали вытеснять БТИ с рынка услуг. Создаются институты кадастровых инженеров, сообщества кадастровых инженеров и т.д.

ВИВАТ, БТИ?

Затем, соответственно, встал вопрос и о технический инвентаризации. Во избежание монополии было решено (как с земельщиками 10 лет назад) создать инвентаризаторам некую конкуренцию с целью удешевления услуги и упрощения процедуры. Такая политика проводилась со времён образования Министерства экономического развития и торговли, так оно тогда называлось, и мы наблюдаем эту тенденцию по сей день: БТИ никому не надо, инвентаризация не нужна. К чему это приведёт?

Государство пытается стимулировать граждан зарегистрировать свои права на недвижимость (право у нас носит заявительный характер). В связи с этим был издан ряд нормативных правовых актов. Отменили ввод в эксплуатацию на ИЖС (Федеральный закон № 93-ФЗ от 30.06.2006), спустя год отменяют инвентаризацию многоквартирных жилых домов. То есть сейчас это не обязательно. В настоящее время можно ввести дом в эксплуатацию по проектно-сметной документации. Теперь можно вообще по декларации зарегистрировать всё, что угодно. Например, вы владеете какой-либо недвижимостью и вполне можете написать декларацию, что, мол, я обладаю тем-то и тем-то, указать площадь вашей квартиры (или дома, сарая, гаража), добавить картинку, нарисованную чернилами или пастой синего цвета, от руки, без масштаба, но с соблюдением пропорций — и кадастровый инженер имеет право, ссылаясь на эту декларацию, изготовить документы. А потом по этим документам будет производиться государственный учёт и регистрация.

При этом требования к подготовке документации, которые сейчас существуют, порой непонятны. Вот вам, как собственнику, нужны координаты вашего дома? Учтите, что это открытая информация. Когда определяются координаты земельного участка, это можно понять. Создаются же кадастровые карты, планы территорий, и всё должно быть точным, должно увязываться между собой. Но если внутри конкретного земельного участка находится некий дом, зачем указывать его координаты? Какая разница, как именно он расположен? Это никакого отношения к кадастру недвижимости не имеет. В государственном кадастре есть координаты земельного участка по определённому адресу и есть объект, который описан определённым образом по этому же адресу, и это идентифицируется как единый объект недвижимости. Всё, этого достаточно. Зато для собственника немаловажен тот факт, что при определении координат постройки на участке стоимость кадастровых работ увеличивается в 2-3 раза.

Таким образом, что мы видим? Кадастровые инженеры появились, казалось бы, с целью упрощения процедуры и удешевления услуги. Но фактически услуга подорожала. Теперь, помимо техплана, необходимо заказать ещё и технический паспорт, т.к. далеко не все отваживаются регистрировать свою недвижимость по декларации. Согласно Закону о кадастре (Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». — Ред.) БТИ должны изготавливать кадастровые паспорта до 1 января 2013 года. Но новым Порядком учёта (утверждённым приказом Минэкономразвития РФ № 577 от 14.10.2011 «О порядке осуществления государственного кадастрового учёта зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства в переходный период применения Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учёта зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства». — Ред.) делать это запрещено. На наш запрос Росреестр отвечал, что все кадастровые паспорта, изготовленные в организациях технической инвентаризации, с 1 апреля 2012 года приниматься не будут. И мы их перестали делать. А дальше что будет с технической инвентаризацией? Ведь она нужна не только для регистрации прав. Сейчас для этого необходимым основанием является разрешение на строительство, проектная документация, технический паспорт, если они отсутствуют — декларация, заполненная гражданином, или иные документы в соответствии с действующим законодательством. И на сегодняшний день мы изготавливаем технические планы на основании технического паспорта.

Через пять лет мы «проснёмся», и окажется, что ЖКХ не знает, в каком состоянии находится коммунальные системы, органы местного самоуправления не уверены, в каком состоянии находится жилищный фонд, и т.д. Недавний случай с наводнением в Крымске уже тому свидетельство.

К слову, правительство собирается опять ввести обязательное страхование имущества в связи с этим случаем. А чтобы застраховать имущество, его нужно сначала проинвентаризировать. Отмена инвентаризации началась именно с отмены обязательного страхования. После этого исчезла обязательность плановой инвентаризации. Дома снесло — а что гражданину компенсировать? Где данные? А данные только в БТИ. Ни у одного кадастрового инженера не будет этих сведений, и ни в одной кадастровой палате вы их не найдёте. Потому что в архивах техинвентаризации у нас хранится документация с конца позапрошлого века.

Я ВСЯ ТАКАЯ ВНЕЗАПНАЯ, ПРОТИВОРЕЧИВАЯ ВСЯ…

Интересно и следующее. Год назад мы закончили оцифровку — выполнение работ по государственному контракту, то есть всю документацию перевели в электронный вид и загрузили в базу данных кадастровой палаты. И затем в течение года мы были обязаны самостоятельно предоставлять в кадастровую палату сведения обо всех поставленных на учёт объектах или о тех объектах, на которые произошли изменения. Казалось бы, всё логично. Но теперь, с 1 апреля 2012 года, этот период закончился. И сегодня, если вы приходите к нам проинвентаризировать объект для того, чтобы газ провести, например, мы уже не обязаны предоставлять в кадастровую палату сведения о данном объекте (ведь вы не заказываете техплан) Как итог, в государственном кадастре недвижимости сведения о вашем объекте отсутствуют. Как это увязать с наполнением ГКН? Если человек не хочет заявлять об объекте, сведений о нём не будет.

Есть и другие неувязки. В том числе с ходом реализации закона о так называемой дачной амнистии (№ 93-ФЗ от 30.06.2006). Его всегда трактуют (и в СМИ, и в Росреестре) следующим образом: не требуется разрешения на строительство. Хотя там чёрным по белому написано: не требуется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Про разрешение на строительство нет ни слова. А если объект построен без разрешения на строительство, это ст. 222 ГК РФ — «Самовольное строительство». Однако такую регистрацию производили. А теперь в приказе № 577 о новом порядке сказано, что гражданин при подаче документов должен предъявить разрешение на строительство. То есть если я прихожу в Росреестр с декларацией, но без разрешения на строительство, то по идее меня должны сначала направить в кадастровую палату для постановки на учёт, да? А в кадастровую палату, в соответствии с новым порядком, я должен принести разрешение на строительство. Вот такая нестыковка.

ДА ЗДРАВСТВУЮТ КАДАСТРОВЫЕ ИНЖЕНЕРЫ!

Что ждёт в будущем профессию «кадастровый инженер»? Государство поставило задачу: все кадастровые работы должен выполнять именно кадастровый инженер. В проекте к изменению в Закон о кадастре, который сейчас выносится на обсуждение в Госдуме, прописан такой важный нюанс, как персональная ответственность кадастрового инженера за свои выполненные работы. Это выражается в том, что кадастровый инженер должен застраховать свою деятельность, и если ущерб, причинённый его действиями или бездействием, превышает размеры страховки, то он будет компенсировать го из собственных средств. Но это пока в проекте. Кроме того, есть вероятность, что законодательно за каждым специалистом будет закреплена обязанность вступить в саморегулируемую организацию кадастровых инженеров, в связи с чем мы ожидаем подорожание кадастровых работ. Причин тому несколько. Возрастает ответственность — раз, увеличиваются необходимые затраты — два: каждому кадастровому инженеру потребуется внести в компенсационный фонд СРО 30 тысяч рублей (единожды), плюс само вступление в СРО будет стоить каких-либо денег, и плюс ежемесячный членский взнос. Данные поправки в закон депутаты Госдумы планируют рассмотреть и принять в осеннюю сессию текущего года.

Возможно, спустя несколько лет законотворцы признают идею введения института кадастровых инженеров несостоятельной. Вступление закона № 221-ФЗ в полную силу откладывалось уже два раза. И, скорее всего, он так и не вступит в полную силу, так как в нем есть самоубийственная статья 4 (пункт 4), устанавливающая необходимость слияния ЕГРП и ГКН на основе нового закона в срок до 1 января 2012 года. Срок слияния прошел, но задержки и неопределенность принятия более 600 поправок в ГК РФ не позволили разработать новый закон.

Относительно прогнозов на будущее, хочется процитировать мнение авторитетного эксперта – директора АНО БТИ Сергея Киселева: «Закон о ГКН отработал свою роль насоса по откачке средств из госбюджета и должен исчезнуть так же, как исчез закон о Земельном кадастре».

Интервью подготовлено пресс-службой Первой Кадастровой Компании

Мы постараемся помочь и проконсультируем бесплатно

Более 100 крупных корпоративных клиентов