002-technology
001-mail

Оспорить кадастровую оценку? Реально!

Такое понятие, как кадастровая стоимость земельного участка, ещё недавно мало кого волновало. Мало кого заботило, как можно узнать кадастровую стоимость своего участка и зачем это нужно. Пожалуй, ею всерьёз интересовались лишь специалисты, работающие в соответствующей области, да предприниматели – собственники или арендаторы крупных массивов земли. Теперь же термин кадастровая стоимость на слуху у каждого, кто владеет даже самым скромным наделом. А всё потому, что в последние годы был изменён принцип кадастровой оценки, в результате чего она резко возросла, а ведь именно от этой суммы напрямую зависит величина земельного налога. В этом материале мы собрали всю необходимую информацию о том, что такое кадастровая оценка и кто её проводит, как узнать кадастровую стоимость своего земельного участка и что нужно для того, чтобы её оспорить.

КАК ОПРЕДЕЛЯЕТСЯ КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ

Для начала немного теории, знать которую необходимо, чтобы действовать грамотно и взвешенно.
Кадастровая стоимость является базовой величиной для исчисления налога на землю, а также на имущество юридических и физических лиц в субъектах России, где региональные органы власти приняли такое решение. Кадастровую стоимость должен иметь любой объект недвижимого имущества. Это типичная стоимость жилья либо земельного участка, отражающая его среднюю рыночную цену в том или ином конкретном районе. Нужна она государству для внесения в налогооблагаемую базу и установления ежегодных налогов. Кроме того, информация о кадастровой стоимости может быть использована для проведения ряда операций с недвижимостью, например в случае оформления аренды или наследства.
На кадастровую оценку, которая проводится раз в несколько лет (ведь цены на недвижимость постоянно изменяются и, как правило, в сторону повышения, что не может упустить из виду налоговая система), влияет ряд критериев. Из чего же складывается эта цифра в отношении земельного участка? Это и категория земель, и наличие или отсутствие инфраструктуры на участке, и приближенность или удалённость от центра населённого пункта (в счёт идёт и километраж). Кроме того, существенную роль играет само место расположения участка или дома в населённом пункте и категория последнего: так, кадастровая стоимость участка, расположенного в крупном городе, будет отличаться от кадастровой стоимости в провинциальном городке и ещё больше – от таковой в глухой деревне, отдалённой на сотню километров от ближайшего районного центра.
Но основной фактор, который определяет кадастровую стоимость земельного участка, – это так называемая удельная стоимость земель в массиве, ограниченном в учётных записях Росреестра как кадастровый квартал. На её основании рассчитывается кадастровая стоимость надела с учётом общей площади участка.
В зависимости от сочетания указанных показателей устанавливается коэффициент, который применяется к базовой стоимости объекта недвижимости. В результате же должна получиться сумма, приближенная к реальной рыночной цене земельного участка или жилья, но обычно имеющая более низкую цифру примерно на тридцать процентов.
Но так бывает не всегда. Из-за технических ошибок, недостоверных данных или просто некомпетентности оценщика (либо в силу других причин – например, не было учтено аварийное состояние жилого дома или изменение категории земель, к которой относится данный земельный участок) кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть существенно завышена. Кроме того, до сих пор не отработан алгоритм оценки, не приведена в должное состояние методика определения кадастровой стоимости по всей стране, что вносит изрядную путаницу и сказывается на результатах оценки самым негативным образом, как правило – именно для собственника недвижимости.

КТО ПРОВОДИТ КАДАСТРОВУЮ ОЦЕНКУ

До 1 января 2017 года кадастровую стоимость объектов недвижимости определяли независимые оценщики, а утверждали местные власти. С 1 января 2017 года вступил в силу Закон «О государственной кадастровой оценке», согласно которому с 2020 года государственная кадастровая оценка будет проводиться во всех субъектах России по новым правилам, а именно процесс определения кадастровой стоимости монополизируется – переходит полностью в руки государства. По усмотрению местных властей отдельные регионы могут переходить на новые правила уже с начала наступившего 2018 года, однако в стране далеко не всё готово к такому переходу.
Напомним, упомянутый закон предусматривает введение института государственных кадастровых оценщиков и передачу полномочий по определению кадастровой стоимости земли государственным бюджетным учреждениям. Именно они, а не частные компании и специалисты, будут на постоянной основе определять кадастровую стоимость. Тем самым будет возможно унифицировать сложный и неоднозначный процесс определения кадастровой стоимости в разных регионах страны и выработать единый алгоритм, учитывая многообразие условий и обстоятельств, полагают законодатели. Ответственность за работу новых госструктур по проведению кадастровой оценки будет возложена на региональные власти.
Единую методику определения кадастровой стоимости ещё предстоит отработать на всей территории России. По мнению специалистов Росреестра, новый механизм приведёт к положительным результатам: снизит число ошибок и, соответственно, количество обращений по их исправлению. Стоит упомянуть, что сам Росреестр не проводит кадастровую оценку объектов недвижимости, а лишь вносит данные о ней в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и принимает участие в исправлении ошибок, если у собственников появились сомнения: так, представители ведомства входят в состав комиссии по оспариванию кадастровой оценки.
Как выше было сказано, в зависимости от кадастровой стоимости начисляется налог. Для категории земель сельскохозяйственного назначения, под личное подсобное хозяйство, дачи и сады; категорий земель населённых пунктов для жилищного строительства и для развития инфраструктуры, организации деятельности жилищно-коммунального хозяйства и компаний, обслуживающих населённые пункты, налог устанавливается в размере до 0,3%. В прочих случаях он не превышает 1,5% от кадастровой стоимости. Окончательно решение остаётся за местной администрацией, что регламентировано положением статьи 394 Налогового кодекса РФ, содержащей правила расчёта налоговой ставки.
И если кадастровая стоимость завышена, соответственно владельцу участка или жилья придёт уплачивать высокую сумму налога, что по всем меркам несправедливо. В этом случае законодательство РФ предусматривает возможность оспаривания кадастровой стоимости. И даже позаботился о создании специального органа для рассмотрения этого вопроса при Росреестре – комиссии по оспариванию кадастровой стоимости. Кроме того, старый способ – судебный – также остаётся законным правом граждан (однако для юридических лиц суд оказался закрыт, они обязаны обращаться только в комиссию).

КАК УЗНАТЬ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ

Первым шагом к решению рассматриваемого в данной статье вопроса, конечно, является выяснение кадастровой стоимости вашего земельного участка или жилья.
Для этого нужно получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Это можно сделать на сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN_2) совершенно бесплатно и занимает до трёх рабочих дней.
Кроме того, собственники недвижимости могут оперативно узнать кадастровую стоимость принадлежащих им объектов в «Личном кабинете» на главной странице сайта Росреестра. Для авторизации используется подтвержденная учетная запись пользователя на едином портале государственных услуг Российской Федерации.
Оперативно узнать информацию о кадастровой стоимости объекта недвижимости можно с помощью сервиса «Запрос посредством доступа к ФГИС ЕГРН» (https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/ir_egrn). Получить ключ доступа к данному сервису, а также пополнить его баланс можно в личном кабинете Росреестра. Кроме того, кадастровую стоимость можно посмотреть в режиме онлайн с помощью сервисов «Публичная кадастровая карта» и «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online», которые доступны на главной странице сайта Росреестра (https://rosreestr.ru/site/).
На сайте Росреестра также можно ознакомиться с результатами массовой кадастровой оценки, которая проведена органами власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления. Для этого надо воспользоваться сервисом «Фонд данных государственной кадастровой оценки» (https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO).
Если по каким-либо причинам не удалось получить сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости на сайте Росреестра, можно запросить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости при личном обращении в многофункциональный центр (МФЦ).

КАК ОСПОРИТЬ КАДАСТРОВУЮ ОЦЕНКУ

Кадастровая оценка регулярно пересматривается: согласно закону на каждом массиве земли её должны проводить не реже, чем раз в 5 лет, но не чаще, чем раз в 3,5 года. И если вы недовольны текущей стоимостью и выяснили, что ваш участок подлежит пересмотру в самое ближайшее время, то самый лучший способ – дождаться момента переоценки и принять в нём самое активное участие: настоять на том, чтобы на этот раз оценщик не допустил ошибки и всё рассчитал правильно.
Но чаще бывает так, что ждать переоценки приходится долго, и факт личного влияния на это процесс остаётся под большим сомнением, поэтому приходится воспользоваться способом, оговоренным законом: оспорить кадастровую стоимость участка, обратившись в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или суд (если вы физическое лицо, а не юридическое).
Основания для пересмотра результатов кадастровой стоимости:
• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Рассмотрение спора в комиссии имеет ряд преимуществ перед судебным процессом:
 не нужно уплачивать государственную пошлину;
 процесс рассмотрения в комиссии занимает не более одного месяца, тогда как в суде он может затянуться надолго;
 если решение комиссии вас не устроит, вы можете оспорить его в суде, и это будет намного более выигрышное дело, чем в случае аналогичного результата при первичном обращении в суд.
Какие документы потребуются для пересмотра кадастровой стоимости?
1. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости.
2. Справка о текущей кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая вас не устраивает.
3. Отчёт об установлении рыночной оценки в отношении данного объекта.
4. Положительное экспертное заключение.
5. В случае технической или кадастровой ошибки – документы, подтверждающие такую ошибку либо подтверждающие недостоверность представленных при оценке сведений.
В суде при подаче искового заявления вы должны будете оплатить госпошлину и уведомить других лиц, участвующих в деле. Юридические лица также должны приложить документ, подтверждающий обращение в комиссию. Если вы действуете в суде лично, то вам понадобится документ, удостоверяющий личность, если через представителя – доверенность на его имя. Если вы не приложите указанные документы, то ваше заявление оставят без движения, но вам дадут время на исправление недочетов.
По предварительным итогам работы комиссий, в которые обращаются граждане, не согласные с кадастровой стоимостью своих участков, за истёкший год, выяснилось, что каждое второе заявление (а точнее, 54,1 процента от числа поданных) получило положительный результат: кадастровую оценку пересмотрели. И это несмотря на то, что по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года количество рассмотренных комиссиями заявлений от несогласных граждан выросло на 45 процентов.
Если же взглянуть на долю пересмотренных в 2017 году объектов, то она выглядит более чем скромно: пересмотрено всего 0,04 процента от общего количества объектов недвижимости, сведения о которых на 1 ноября содержались в Едином государственном реестре недвижимости. Всего же в нем 161,5 миллиона объектов. И тем не менее растущая динамика означает, что отстаивать свои права имеет смысл.

КАК ОБЖАЛОВАТЬ РЕШЕНИЕ КОМИССИИ

Но что делать, если комиссия вынесла решение не в вашу пользу? Каковы дальнейшие действия в этом случае?
Согласно Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» решения комиссии могут быть оспорены в суде. Пункт 5 статьи 245 КАС РФ гласит, что решение комиссии обжалуется в областной суд по правилам главы 22 КАС РФ.
Таким образом, получив неудовлетворяющее вас решение комиссии по сопариванию кадастровой стоимости, вам необходимо обратиться в Областной суд с административным исковым заявлением. Такое заялвение следует подать в течение трёх месяцев со дня получения решения комиссии.
Если решение областного суда также оказалось не в вашу пользу, второй инстанцией, куда следует обратиться, является Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ. Туда вы подаёте апелляционную жалобу через суд первой инстанции в течение одного месяца со дня вынесения предыдущего судебного решения. Жалоба может быть рассмотрена коллегией в течение трёх месяцев.
Наконец, третий шаг – Президиум Верховного Суда РФ (надзор). Необходимо обратить внимание, что особенность порядка обжалования решения комиссии заключается в пропуске кассационной инстанции. Так, в соответствии с пп. 5 п. 2 ст. 332 КАС РФ на Апелляционное определение Судебной Коллегии по административным делам Верховного Суда РФ подается надзорная жалоба, которая рассматривается Президиумом Верховного Суда РФ.
Надзорная жалоба подается непосредственно в Верховный Суд РФ в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта. В Верховном Суде РФ срок рассмотрения жалобы составит два или три месяца в зависимости от того, будет истребовано дело или нет. Постановление Президиума Верховного Суда РФ вступает в законную силу со дня его принятия и обжалованию не подлежит.

  • Как поставить на кадастровый учет объект незавершенного строительства

    Не смотря на то, что объект незавершенного строительства полностью не возведен, по закону он является недвижимостью, как и готовые объекты, поэтому, чтобы стать законным владельцем и свободно распоряжаться своим имуществом...

  • Подготовка технического плана сооружения

    Технический план сооружения – это документ, необходимый для внесения сведений о сооружении в Единый государственный реестр недвижимости, а также для регистрации права на такой объект недвижимости. К сооружениям относятся железнодорожные...

ЭТО БЫЛА СТАТЬЯ О ДЕЙСТВИЯХ РОССЕЕСТРА. ХОТИТЕ УЗНАТЬ БОЛЬШЕ? ПРИСЫЛАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ