Об упрощении правил переоформления столичных земель под строительство

Формула перевода.

Об упрощении правил переоформления столичных земель под строительство и общих тенденциях к прозрачности

Правительство РФ, признавая правовую основу земельных отношений в стране несовершенной и чрезмерно усложнённой, решило менять её в сторону упрощения. По крайней мере, в наиболее остро стоящих вопросах. Одним из таких вопросов стало переоформление земельных участков в Москве. Процедуру постарались сделать более прозрачной, чтобы привлечь инвесторов в проекты застройки территории так называемой Новой Москвы.

Теперь девелоперам столицы будет проще: они самостоятельно смогут рассчитать стоимость переоформления вида разрешённого назначения земельного участка — с помощью специальной формулы, которую разработал для них московский департамент городского имущества. Для большинства потенциальных застройщиков именно невозможность предугадать сумму денег, которую придётся затратить на процедуру переоформления, являлась камнем преткновения и многих заставляла отказываться от проектов. Ведь ранее стоимость данной операции была привязана к постоянно меняющейся рыночной оценке участка, и процент этот был немалым. Колебания же цен на землю не позволяло предугадать, как будет оценён участок в дальнейшем – даже завтра, не говоря уже о годах и десятилетиях. И зачастую инвестор по окончании процедуры переоформления вида разрешённого использования земли для того чтобы застроить её, понимал, что он не рассчитывал на такие затраты.

Именно отсутствие уверенности в расходах на проект вынуждало девелоперов отказываться от своих планов вовсе и искать альтернативу на других территориях. Тогда как огромные участки, присоединённые к Москве, по-прежнему пустуют. С целью ускорить процесс застройки новых столичных земель власти и предоставили арендаторам возможность сразу решить, что и на какой площади они смогут построить, быть более уверенным в благополучном исходе своей задумки и точнее рассчитать вкладываемые средства и будущие выгоды.

Что представляет собой новая формула? Насколько она практична, применима к действию? Об этом рассказал утвердивший нововведение мэр столицы Сергей Собянин изданию РБК daily. Так, по его словам, сначала рассчитывается разница между кадастровой стоимостью земельного участка на день подачи заявления и кадастровой стоимостью земельного участка на тот момент, когда он сменил статус (например, с сельхозугодий на территорию под возведение жилья). Затем полученная разница умножается на ставку, которая зависит от плотности будущей застройки. От минимальной — 5% от кадастровой стоимости (при плотности 300 кв. м на гектар) до максимальной — 80% от той же суммы (при плотности от 4 тыс. кв. м на гектар).

Власти надеются, что введение данной формулы привлечет покупателей крупных участков на территорию Новой Москвы и вскоре здесь будут запущено множество масштабных проектов.

Новация исключает и бесплатное переоформление земель для собственников, которые ранее выкупали землю по кадастровой стоимости, а впоследствии меняли вид разрешённого использования, не оплачивая стоимость процедуры. Таким образом город лишался этих денег. Теперь «лазейка» для землевладельцев закрыта.

А вот застройщикам социальных объектов, наоборот, платить за переоформление не придётся. В этом уверяет департамент городского имущества Москвы. Однако и здесь не всё просто, поясняют эксперты: поскольку участков, которые изначально выставлены на продажу для строительства только социальной инфраструктыры, в Москве правктически не осталось, поэтому застройщик вынужден приобретать землю, предназначенную для строительства жилья, а потом уже, как показывает практика, город обяжет возвести здесь и детские сады, и школы, и прочие необходимые объекты инфраструктуры на земле, за которую уже заплачено.

Другим ходом к освоению земель Подмосковья стало решение властей выкупить у частников принадлежащие им земли сельскохозяйственного назначения, в совокупности на площади коло трёх тысяч гектаров. На эти цели из бюджета уже выделены деньги — более миллиарда рублей. Надо отметить, что это первая попытка властей воспользоваться преимущественным правом выкупа земель. Газета «Коммерсант» сообщает точные данные, где и какие участки будут выкуплены, ссылаясь на информацию, предоставленную министром имущественных отношений области Андреем Аверкиевым. Так, наиболее значительный по масштабам участок (площадью 687,5 га) будет выкуплен в Павлово-Посадском районе, другой крупный надел — 457,2 га — в Пушкинском районе, 43 га — в Одинцовском, 39,56 га — в Волоколамском.

По закону об обороте сельхозземель собственники таких участков, решив продать их, вначале обязаны направить оферту властям, указав желательную цену реализации. И цена эта — ниже рыночной, зачастую в разы, а бывает, что разница с рыночной стоимостью доходит до сотен раз. Многих собственников вынуждает пойти на продажу своего участка высокая сумма налога на землю.

Как будет использована выкупленная земля? Уже известно, что областные власти намерены предложить их в аренду производителям агропромышленного комплекса, в том числе и фермерам.

Между тем, на сентябрьском совещании по повышению эффективности управления земельными ресурсами премьер-министр Дмитрий Медведев признал, что с ныне существующими пробелами в законодательстве невозможно выстроить чёткую систему регулирования земельных отношений. По существу, нет прочных гарантий для тех, кто использует землю, несовершенны на данный момент и механизмы защиты. Отсюда низкая эффективность землепользования. «Земельный рынок в нашей стране по-прежнему остается в значительной степени непрозрачным, и многие сделки проходят по спекулятивному сценарию», — обозначил премьер-министр ещё одну проблему.

Исправить ситуацию правительство пытается за счет механизма изъятия неиспользуемых участков, категорированием земель по целевому назначению и постановкой на кадастровый учет земель граждан и организаций. Особое внимание планируется уделить защите охраняемых природных территорий

Перед Росреестром поставлена задача в срок до 1 февраля 2014 года создать единый открытый информационный ресурс об используемых и свободных земельных участках, что, по мнению властей, значительно улучшит оборот земли и укрепит взаимное доверие участник земельного рынка.

ЭТО БЫЛА СТАТЬЯ О ДЕЙСТВИЯХ РОССЕЕСТРА. ХОТИТЕ УЗНАТЬ БОЛЬШЕ? ПРИСЫЛАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ