Об аренде земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества третьих лиц

В соответствии с Земельным Кодексом РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений.

До момента приватизации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Кроме того, стоит помнить, что переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Возникает вопрос, не ограничивают ли данные нормы право собственника земельного участка сдавать его в аренду?

Так, в соответствии с Гражданским Кодексом РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Передача в аренду земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие третьиму лицу, не препятствует данному лицу реализовать в будущем право на приватизацию части этого земельного участка, поскольку передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

Во исполнение данной нормы законодателем предусмотрена обязанность арендодателя при заключении договора аренды предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (например, таких как сервитут, право залога и т.п. ). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Таким образом, наличие на земельном участке недвижимого имущества третьих лиц не является препятствием для передачи такого участка в аренду, если к моменту заключения договора арендатор владел этим участком на праве постоянного (бессрочного) пользования и имел в собственности недвижимое имущество на данном участке.

Соответствующие выводы содержатся и в судебной практике (см. Определение ВАС РФ от 21.04.2011 № ВАС-4059/11 по делу № А51-10469/2009, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.08.2009 № Ф04-4362/2009(10921-А70-17), Ф04-4362/2009(12595-А70-17) по делу № А70-7977/2008, Постановление ФАС Уральского округа от 24.03.2011 № Ф09-1207/11-С6 по делу № А76-42583/2009-17-1074/61).

Подготовлено юридическим отделом Первой Кадастровой Компании

ЭТО БЫЛА СТАТЬЯ О ДЕЙСТВИЯХ РОССЕЕСТРА. ХОТИТЕ УЗНАТЬ БОЛЬШЕ? ПРИСЫЛАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ