002-technology
001-mail

Оборот вокруг земли или что будет с «невостребом» после 1 июля

И. Н. Иванеженкова,
редактор газеты «Земельная газета», г. Брянск

Тема оформления земельных участков, образованных в счёт невостребованных земельных долей в связи с принятием Федерального закона № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения», по мере приближения к роковой дате — 1 июля 2012 года — набирает актуальность. Так что же, собственно, изменится для землевладельцев с этого дня?

Для того чтобы получить ясное представление о происходящих на земле сельхозназначения процессах в настоящее время, необходимо оглянуться назад и проследить основные этапы земельной реформы с момента смены советского строя.

ОТКУДА ПОПРАВКИ РАСТУТ

Земли сельхозназначения были введены в оборот в основной своей массе в период с 1992-го по 1994 год. В процессе приватизации и передачи объектов государственной собственности в частные руки всем работникам сельхозпредприятий были выданы соответствующие свидетельства, которые перераспределяли земельные участки, находившиеся в пользовании того или иного хозяйства, между работниками этого предприятия. Кроме этого, им выдавался соответствующий имущественный пай.

В определенный период времени работа с данными свидетельствами была приостановлена, и только с принятием закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения в новой редакции процесс введения в оборот этих земельных паев активизировался.

Суть новаций заключалась в следующем. Прежде всего, закон разрешил полный оборот сельхозземель. Это означает, что свой земельный пай можно было внести в качестве вклада в уставной капитал, сдать в аренду, подарить, передать по наследству и попросту продать.

Надо отметить, что в отношении некоторых государств бывшего постсоветского пространства (например, Украины) речь о введении земли в оборот не идёт. В России же благодаря этому процессу мы можем наблюдать те позитивные изменения, которые происходят в аграрном комплексе: приход широкомасштабных инвесторов и развитие сельского хозяйства в целом.

ОСОБАЯ КАТЕГОРИЯ

Закон об обороте земель сельхозназначения позволял собственникам паёв оформлять свои земельные участки и каким-то образом ими распоряжаться. Возникает вопрос: что же должно было происходить с теми долями, владельцы которых к настоящему моменту умерли или по тем или иным причинам потеряли интерес к участку?

Вышеназванным законом введена особая категория — категория невостребованных земельных паёв. Собственники, не пожелавшие распорядиться своей долей, по истечении трёх лет утрачивали право распоряжения ею, и субъект федерации вправе был сформировать из данных паёв земельные массивы, поставить их на кадастровый учёт и затем признать в судебном порядке право на оформление участков в областную собственность. Тем самым те земли, собственники которых интереса к ним не имели, также вовлекались в сельхозоборот.

Данный механизм работал до июля прошлого года, когда были приняты новые изменения в закон.

КЛЮЧЕВЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ

С 1 июля 2011 года вступили в силу поправки в Закон об обороте земель сельхозназначения. Эти новшества повлекли за собой ряд ключевых моментов, корректирующих сложившийся к тому моменту процесс.

В частности, работа по переоформлению невостребованных земельных паёв была передана на уровень органов местного самоуправления. Кроме того, данный закон ввёл некоторые упрощения и в пользу граждан, желающих заключить договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Так, отныне для этого не нужно подписывать договор всем дольщикам, не потребуется и оформлять нотариальную доверенность — достаточно общим собранием избрать одного представителя из числа пайщиков.

Кроме того, теперь оформлению подлежат не земельные участки, а сами паи, после регистрации которых силами органов местного самоуправления можно получить участок в том месте, где он определён.

ЦЕНА ПРИВАТИЗАЦИИ

Если ранее Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» допускал приватизацию сельхозугодий по цене не более 20% их кадастровой стоимости, то с 31 декабря 2010 года сельскохозяйственные организации и фермеры получили возможность приватизировать любые используемые ими земли сельхозназначения по цене не более 15% их кадастровой стоимости.

ПОРЯДОК ВЫДЕЛА

Способы выделения участка в счёт земельной доли принципиально не изменились: по-прежнему сохраняется возможность выдела на основании решения общего собрания участников долевой собственности или, если такое решение отсутствует, в индивидуальном порядке.

Более существенны процедурные изменения. Так, предусмотрена подготовка проекта межевания земельного участка, которым определяются размеры и местоположение границ участка, выделяемого в счёт земельных долей, и его согласование с другими участниками долевой собственности. Извещение о необходимости согласования проекта межевания должно быть направлено всем участникам долевой собственности или опубликовано в СМИ, которые определены субъектом РФ для этой цели.

РОКОВОЙ ИЮЛЬ

Еще одна новелла закона устанавливает своеобразный пресекательный срок — 1 июля 2012 года. Что же произойдет после этой даты?

Начиная с 1 июля текущего года граждане утратят свое право самостоятельно определять местоположение земельных участков. Муниципалитеты в срок до 1 июля 2013 года должны будут собрать списки дольщиков, осуществить соответствующие публикации, дать возможность по истечении трёх месяцев провести собрание дольщиков. Если собрание не будет проведено и решение по определению местоположения невостребованных земельных паёв принято не будет, то по прошествии еще четырёх месяцев органы местного самоуправления самостоятельно утверждают границы этих участков и оформляют землю в свою собственность.

РАДОВАТЬСЯ ЛИ ФЕРМЕРУ?

Причины для оптимистичного настроя в отношении грядущих перспектив у фермеров есть, считают специалисты. Сейчас земля пустует либо обрабатывается, но правовых оснований для этого уже не существует. Этот процесс позволит оформить данные земельные массивы и передать их в аренду местным производителям. Тем более что закон предусматривает упрощённую систему представления сельхозучастков в аренду для тех организаций или хозяйств, которые работают на территории того или иного региона.

КОГДА ЗЕМЛЮ МОГУТ ИЗЪЯТЬ

Но мало оформить земельный участок — получая право на собственность, землевладелец автоматически получает и право на ответственность за эту землю. Поскольку у неё есть строго определённое назначение — для сельхозпроизводства, вы должны будете пахать и сеять, пасти на своём участке скот и т.д. В противном случае у вас могут её отнять.

За тем, как вы используете землю сельхозназначения, строго следят контролирующие органы. И после трёх лет неиспользования или действий, приводящих к ухудшению почв и снижению показателей плодородия, землю у недобросовестного собственника можно изъять. По требованиям нового закона субъект может организовывать торги по данному земельному участку и вырученную сумму денег передать бывшему владельцу в качестве компенсации за утрату имущества. В случае если торги ни у кого интереса не вызвали, субъект вправе самостоятельно приобрести указанный участок по первоначальной цене.

Существует два варианта, когда земельные участки могут быть изъяты:

  1. если участок используется для сельхозпроизводства, но в результате этой деятельности ухудшаются показатели плодородия почвы и наносится вред земле как природному объекту;
  2. если участок не используется по прямому назначению вовсе.

В апреле нынешнего года установлены критерии неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с этим деятельности (постановление Правительства от 23.04.2012 № 369). К ним относятся следующие признаки:

  • на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы;
  • на сенокосах не производится сенокошение;
  • на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30 процентов площади земельного участка;
  • на пастбищах не производится выпас скота;
  • на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений;
  • залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка;
  • залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30 процентов;
  • закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20 процентов площади земельного участка.

Имеются аналогичные критерии и ухудшения почв, они были установлены законодательно ещё в 2011 году.

Если контролирующий орган обнаруживает один или несколько вышеперечисленных признаков, собственник участка привлекается к административной ответственности и ему дается определенное время на устранение выявленных недостатков. Если ситуация не изменится, проводятся работы по изъятию данного земельного участка в судебном порядке.

Орган местной власти вправе обратиться в суд с иском об изъятии, и в дальнейшем участок будет продаваться на торгах по рыночной стоимости. Вырученные деньги за вычетом затрат на проведение торгов передаются собственнику, а земельный участок становится собственностью государства, которое в дальнейшем проводит необходимые мероприятия по вовлечению земли в сельхозоборот.

  • Границы земельного участка. Требования к установлению. Пересечение границ

    Одной из самых распространённых ситуаций в сфере регистрации недвижимости является та, при которой на этапе оформления прав на землю из документов вдруг выясняется, что часть вашего участка накладывается на территорию...

  • Практика применения «лесной амнистии»

    Новый закон, касающийся лесных земель, появился в российском законодательстве. Он значительно упрощает приватизацию, а также правила аренды таких участков. Рассмотрим основные положения этого документа и выясним, каким образом нужно действовать...

ЭТО БЫЛА СТАТЬЯ О ДЕЙСТВИЯХ РОССЕЕСТРА. ХОТИТЕ УЗНАТЬ БОЛЬШЕ? ПРИСЫЛАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ