Мартовские поправки: год спустя

1 марта 2014 года истечёт ровно год с момента вступления в силу поправок в Гражданском кодексе РФ, касающихся порядка регистрации сделок с объектами недвижимости. Однако не все следят за новациями законодательства, и отдельные детали до сих пор являются неожиданными для граждан. Рассмотрим практические применение указанных изменений на примере ситуаций, возникающих при оформлении различных видов сделок с объектами недвижимости.

Для начала обозначим, каких именно случаев коснулись поправки в ГК, внесённые год назад.

По отношению к жилым объектам недвижимости изменения затронули область купли-продажи, мены и дарения. Сделки же, объектом которых является нежилое строение, государственной регистрации не подлежат, они считаются заключёнными сразу после подписания соответствующего договора обеими сторонами. Таким образом, с 1 марта 2013 года на основании таких договоров можно зарегистрировать переход права собственности. То же самое касается соответствующих случаев с ипотекой.

Следовательно, все законодательные нормы, которые связаны с госрегистрацией сделок, учитывают эти нововведения. Так, например, согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ, если один из супругов, покупая квартиру или дом, подписал договор купли-продажи, то второй супруг должен был представить согласие на это действие, заверенное у нотариуса. Но с 1 марта это правило больше не действует.

Кроме того, изменились нормы и в отношении земельных участков: сделки с ними считаются заключёнными сразу по факту их подписания и государственной регистрации не подлежат — так же, как и нежилые объекты недвижимости.

С 1 марта 2013 года подарить участок можно, не являясь в службу регистраторов. Механизм аренды земли (на срок более одного года) теперь вновь регулируется гражданским законодательством. Продавая участок, нужно знать следующее: владелец должен иметь свидетельство о праве собственности на эту землю, а сам участок должен стоять на кадастровом учёте. В случае если право на него не зарегистрировано, необходимо подтвердить его перед фактом продажи либо одновременно с заключением сделки. Важное значение при госрегистрации имеет целевое назначение земли (для чего она предоставляется), поскольку от этого зависит размер госпошлины.

Говоря о процедуре оформления земли, практически невозможно начертить универсальную схему действий, т.к. она зависит от многих нюансов: при каких обстоятельствах участок был приобретён в собственность (на возмездной или безвозмездной основе), имеются ли на нём жилые или подсобные строения и т.п.

Что поменялось в отношении регистрации сделок с квартирами и домами?

С 1 марта 2013 года регистрации сделок купли-продажи недвижимости, предназначенной для проживания, не требуется. Достаточно только подписания договора. Однако у квартиры или дома сменился собственник, и вот это обязательно нужно отразить в Едином государственном реестре прав. Таким образом, и продавец, и покупатель всё же должны явиться в Росреестр: первый из них подаёт заявление о регистрации перехода права собственности, второй — о регистрации права собственности.

Существенный плюс того, что сама сделка регистрации не подлежит, — в снижении суммы госпошлины. Покупатель за регистрацию своего права на недвижимость оплачивает госпошлину в размере 1000 рублей (если это физическое лицо) или 15000 рублей (для юрлица), продавец же не платит её вовсе. Отметим, что покупатель фактически получает право собственности на квартиру или дом только с момента регистрации перехода права на объект недвижимости и внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Договор, заверенный нотариально, позволяет провести процедуру госрегистрации перехода права нотариусу или его помощнику, если участники сделки не хотят или не имеют возможности заниматься этим лично.

Каким образом регистрируется аренда нежилого объекта недвижимости?

Напомним, что Федеральным законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» были внесены изменения в ГК РФ. Так, с 1 марта 2013 года государственная регистрация договоров аренды недвижимости, а также аренды здания, сооружения и предприятия как сделок с недвижимым имуществом была отменена. Договор аренды недвижимого имущества предполагалось регистрировать только как ограничение (обременение) права. При этом требование регистрации такого обременения являлось также обязательным.

Однако данная норма об отмене утратила силу уже через три дня, 4 марта 2013 года (Федеральный закон от 04.03.2013 № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»). Тем самым такие договоры должны быть зарегистрированы в ЕГРП по прежним правилам. Арендатор либо арендодатель обязан явиться в Росреестр и подать соответствующее заявление. Те же договоры, которые «проскочили» в указанные три дня (с 1 по 3 марта 2013 года), считаются заключёнными с момента подписания.

В завершение обзора рассмотрим случай с оформлением ренты. Нужно ли оформлять соответствующий договор, с чего начинать процедуру оформления?

По договору ренты необходимо будет зарегистрировать переход права собственности. Как сделка с 1 марта 2013 года такой договор не регистрируется. В регистрационную службу должны явиться как рентоплательщик (зарегистрировать право собственности), так и рентополучатель (чтобы подать заявление о регистрации перехода права). Кроме того, эту процедуру может инициировать нотариус, т.к. такой договор заверяется нотариально в обязательном порядке. Заметим, что такое имущество должно быть поставлено на кадастровый учёт. Недвижимость, отчуждаемая под выплату ренты, будет обременена ипотекой.

Мы постараемся помочь и проконсультируем бесплатно

Более 100 крупных корпоративных клиентов