Кому грозит изъятие земель в Новой Москве

Закон, упрощающий порядок изъятия земельных участков в так называемой Новой Москве, принят 19 апреля и уже вступил в силу. Эксперты называют его беспрецендентным. До 1 января 2020 года — срока, которым ограничено действие закона, — жители не только присоединённых к столице территорий, но и всей Московской области обречены на вероятность, что государству в любой момент может понадобиться их земля. Как действует механизм нового законопроекта, кому в первую очередь грозит потеря земли и что можно предпринять прямо сейчас — об этом в нашем аналитическом материале.

ТАК ЛИ СТРАШЕН ЗАКОН?

Итак, закон принят. Принят «скоропостижно» — за пару месяцев, что редкость для практики наших законодателей, и уже заработал. По идее, которую озвучивают власти, данный документ призван послужить ускорению процесса градостроительства на территориях, присоединённых к Москве. Часть норм нового закона распространена и на область, причиной тому стала необходимость «синхронно улучшать транспортную ситуацию в столице и Подмосковье, иначе нельзя достичь положительного эффекта от запланированных преобразований», по словам Мартина Шаккума, первого зампреда комитета Госдумы по земельным отношениям и строительству.

Идея хорошая. Но что происходит на практике? А на практике не обойдётся без жертв.

Весьма неоднозначен закон для жителей присоединённых земель. И зачастую он противоречит Градостроительному кодексу (ГК), а также Жилищному кодексу РФ. Так, по новым правилам можно принимать проекты планировки и межевания участков, которые предназначены для изъятия, минуя этап общественных слушаний, о которых гласит ГК. Или, например, можно резервировать или изымать земли для строительства на них объектов государственного или регионального значения без документов территориального планирования — ещё один противоречащий ГК пункт.

Интересно, что сам список таких объектов (ради которых, собственно, и будут изымать землю) оговорён недостаточно чётко. Он несколько размыт и вполне позволяет построить и жилой дом, и развлекательный центр, и, в общем-то, что угодно. В отличие от других стран, в которых применяется подобная практика. «Для такого изъятия должны существовать совершенно ясные критерии, — сказал в разговоре с корреспондентом «Новых известий» заведующий научно-учебной лабораторией прикладного анализа институтов и социального капитала Высшей школы экономики Леонид ПОЛИЩУК. — Должна существовать общественная потребность изъятия этого участка земли, а собственник должен получать справедливую рыночную компенсацию. Другое дело, что у нас это происходит непрозрачно, произвольно, люди не всегда получали компенсации, и это проблема».

Практиковалось изъятие земельных участков ранее и в нашей стране: в случае с грядущей сочинской Олимпиадой и островом Русский во время проведения саммита АТЭС. Однако там не всё прошло гладко. Так, приводят пример «Новые известия», международная организация Human Rights Watch констатирует, что в Сочи зафиксировано немало случаев, когда жители, лишенные своих домов и участков, получали компенсации, не соответствующие стоимости потерянной собственности, либо не получили вообще никакого возмещения. Эта тревожная тенденция вызывает у экспертов серьезное беспокойство, отмечает издание.

На всю процедуру изъятия земель теперь отведено пять месяцев (напомним, Земельный и Гражданский кодексы предусматривают для этого гораздо более длительный срок — размером в полтора года). Как можно в такие сжатые сроки собраться необходимые документы, специалисты в области недвижимости (риелторы) пока смутно представляют себе. Юристам пока неведом порядок выплаты компенсаций.

КОМУ ГРОЗИТ ИЗЪЯТИЕ И ЧТО ДЕЛАТЬ

Согласно подсчетам председателя думского комитета по жилищной политике и ЖКХ Галины Хованской, новый закон потенциально затрагивает интересы около 250 тысяч собственников и владельцев земли на территории Новой Москвы. Однако и это далеко не все «жертвы». В настоящий момент Минэкономразвития подготовило пакет поправок в Земельный кодекс РФ, расширяющих перечень оснований для изъятия земель под объекты социальной инфраструктуры, пишет ряд интернет-СМИ. По предварительным прогнозам, соответствующий законопроект появится в Госдуме уже в середине текущего года.

Под удар попадают, прежде всего, частные собственники — садоводы. Крупные же землевладельцы защищены, и новые нормы могут оказаться даже выгодными для них: профессиональный подход к получению компенсации всегда может улучшить капиталы. Закон об упрощённом изъятии земель приближает всех крупных участников рынка к пониманию планов развития района, ускоряет обеспечение территории транспортной и прочей инфраструктурой, мощностями и инженерными коммуникациями, считает Георгий Дзагуров, генеральный директор Penny Lane Realty. «Я уверен, что по опыту олимпийского Сочи многие наживутся на ускоренном изъятии их земель, кому-то придется в суде доказать свои повышенные требования по объему компенсации или предоставляемому возмещению. Пострадают лишь те, кто бежал впереди паровоза, то есть без должного согласования начинал проектирование или СМР. Доказать обоснованность таких затрат и вернуть их за счет бюджета мне видится сомнительной перспективой», — отметил он.

А вот дачникам и садоводам придётся переживать и «сидеть на иголках», особенно в первое время — до 2016 года, пока властям разрешено изымать участки без территориального планирования района. Впрочем, представители последней утверждают, что эти опасения безосновательны, по их словам, в планах правления области нет намерения отнимать землю у частных собственников. Так это или нет — неизвестно никому, отдельные факты уже противоречат данному заявлению, как вы увидите ниже. И всё это побуждает «землевладельцев» Новой Москвы принять определённые меры по защите своего участка.

Если вы думаете, что компенсация, о которой говорит закон, положена вам в любом случае, то это явное заблуждение. Властям попросту невыгодно выплачивать каждому многомиллионные компенсации. «Деньги дадут немногим, ведь оформить свои участки смогли меньше 10% дачников региона, — так говорит в беседе с корреспондентом «АиФ» Людмила Голосова, председатель Профсоюза садоводов России. — Например, у 50% садоводов на руках только членская книжка товарищества, но по ней нельзя стать владельцем соток и внести эти данные в ЕГРП. А если нет сведений в ЕГРП, вы — захватчики! Чтобы получить компенсацию по рыночной стоимости, нужно поставить участок на кадастровый учёт (а это возможно только после вызова землемеров). Если сделали это до 2008 года (когда не надо было уточнять границы участка), придётся проходить всю процедуру заново. Ещё ходите на общественные слушания. Например, на недавних слушаниях в Химках население увидело, что на новом генплане вообще не обозначены их садовые товарищества».

Эксперты советуют теперь каждое утро начинать с изучения местных газет, которые предназначены для публикаций соответствующих извещений. В срочном порядке необходимо оформить документы на землю и дом всем частным владельцам земельных участков на территории Московской области. Если документы у вас уже оформлены, нужно обновить их и внимательно проверить на наличие возможной ошибочной информации. Проведите рыночную оценку своего имущества и подыщите себе профессионального адвоката, который поможет компетентно решить проблему в случае с её возникновением.

«ГОРЯЧИЕ» ЗЕМЛИ

Новый закон уже сказался на рынке недвижимости в Подмосковье, его рост приостановился: покупатели не решаются покупать землю, которую могут изъять. Застрахованными от возможных неприятностей себя могут чувствовать, пожалуй, только потенциальные владельцы элитного загородного жилья, добавляет обозреватель «Коммерсант-ФМ».

Кто первым попадает под действие закона? Проследить работу нового механизма власти намерены на изъятии земельных участков под строительство транспортных объектов рядом со станцией метро «Котельники», перспективными направлениями в 2013 году считаются маршруты до Ново-Переделкино и Коммунарки (строительство там начнётся только в 2015—2017 годах).

«Горячими точками» считаются также территории вдоль ЦКАД и Нового Ленинградского шоссе. Кое-где изъятия соток начнутся совсем скоро. По информации издания «Аргументы и Факты», будет выкуплена часть земель в микрорайоне «Светлый» и 68 участков в двух близлежащих садовых товариществах. Встревожены и дачники Клинского района: правление садового некоммерческого товарищества (СНТ) «Северянин» советует всем обитателям срочно проверить, в порядке ли у них документы, а шестисоточники из «Урожая» ни у кого не могут узнать, сколько именно огородов и садов отдадут под новую трассу по соседству, пишет издание.

Но это лишь начало. Во что выльется действие упрощённого порядка изъятия земель — покажет только время.

Мы постараемся помочь и проконсультируем бесплатно

Более 100 крупных корпоративных клиентов