002-technology
001-mail

Кадастровый учёт недвижимого имущества. Детали практики

О кадастровом учете в России, находящемся на стадии становления, сказано немало. Множество нововведений и изменений законодательства направлено на упрощение процедуры для заявителей. Однако чем это оборачивается для специалистов, нам видно не всегда. Как обстоят дела с осуществлением государственного кадастрового учета на данный момент? С целью заглянуть на «кухню» и прояснить некоторые детали этого сложного процесса мы обратились к руководителю Управления Росреестра по Брянской области Андрею Владимировичу НОВИКОВУ.

Терминология:

Государственный кадастр недвижимости (ГКН) — систематизированный свод сведений об учтенном в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества — это действия уполномоченного органа по внесению в ГКН сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование данной недвижимости, с характеристиками, позволяющими определить такой объект в качестве индивидуально-определенной вещи (далее — уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Законом о кадастре сведений о недвижимом имуществе.

Андрей Владимирович, в каких случаях гражданину необходимо обращаться в орган кадастрового учета?

— Кадастровый учет объекта недвижимости осуществляется в нескольких случаях. Во-первых, с образованием или созданием объекта недвижимости возникает необходимость в постановке на учет этого объекта. Во-вторых, с прекращением его существования законодательство обязывает бывшего владельца снять с учета объекта недвижимости. Наконец, собственник жилья или земельного участка должен заявить об изменении уникальных характеристик данного объекта, если таковые произошли — в этом случае осуществляется учет изменений.

Только собственник жилья имеет право обратиться с соответствующим заявлением в орган кадастрового учета?

— Не только. С учетом положений статьи 20 Закона о кадастре постановка на кадастровый учет объекта недвижимого имущества, ранее не стоявшего на кадастровом учете, осуществляется на основании заявления собственника или любого иного лица.

Учет изменений осуществляется на основании заявления собственника такого объекта недвижимости или иного лица — в случаях, предусмотренных федеральным законом.

С заявлениями об учете изменений зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве оперативного управления, хозяйственного ведения, доверительного управления или аренды, если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет, вправе обратиться лица, обладающие этими объектами недвижимости на указанном праве.

Андрей Владимирович, какие документы нужно приложить владельцу, если объект недвижимости (или его часть) сдается в аренду?

— Согласно пункту 3 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

Если в ГКН отсутствуют сведения об арендуемой части объекта недвижимости, необходимо рекомендовать заявителям обратиться в орган кадастрового учета для внесения сведений об изменениях объекта.

А что происходит с теми зданиями, которые были поставлены на кадучет как объекты незавершенного строительства, но на данный момент уже достроены? Например, если закончена реконструкция объекта?

— Согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В ГКН в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости вносится, в том числе, кадастровый номер объекта недвижимости, в результате реконструкции которого был образован другой объект недвижимости.

Учитывая положения Закона о кадастре в отношении объекта недвижимости, строительство которого завершено, он должен быть поставлен на государственный кадастровый учет с внесением в ГКН, в том числе, предыдущего кадастрового номера объекта незавершенного строительства с присвоением такому зданию или сооружению нового кадастрового номера.

Известно, что в практике кадастрового учета время от времени происходят случаи выявления противоречий требований действующего законодательства… Что делать специалисту органа кадастрового учета, если такой случай возник?

— Если выявлено несоответствие буквы и реалий, мы обращаемся в вышестоящий орган за разъяснениями. Так, например, произошло с вопросом постановки на кадастровый учет помещений и квартир, расположенных в индивидуальном жилом доме, признанного непригодным для жилья.

На данный запрос поступило письмо Министерства экономического развития от 19.07.2012 № 2098, которое определяет позицию данного ведомства на этот счет. Исходя из содержания пункта 7 Положения о признании жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47, совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к такому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме, признается многоквартирным домом.

Согласно статье 16 Жилищного кодекса жилой дом относится к жилым помещениям. При этом жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

С учетом изложенного в индивидуальном жилом доме на государственный учет может быть поставлено помещение. Постановка на государственный учет квартир, расположенных в индивидуальном жилом доме, противоречит Жилищному кодексу.

И что же делать, чтобы поставить на учет квартиру в таком доме?

— Таким образом, для постановки на учет квартир необходимо изменение назначения здания на «многоквартирный дом». Государственный учет изменения здания, сооружения в связи с изменением назначения может быть осуществлен на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

Наименование сооружения может быть изменено на основании любого документа, соответствующего законодательству Российской Федерации и содержащего наименование сооружения (разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, проектной документации, правоустанавливающих документов).

В том числе и на основании технического плана?

— Да, государственный учет в связи с изменением внесенных в ГКН сведений об объектах осуществляется на основании, в том числе, и технического плана. Здесь следует остановиться подробнее.

Подготовка технических планов осуществляется кадастровыми инженерами. При этом в период с 1 января 2013 года до 1 января 2014 года их вправе готовить и организации по государственному техническому учету и технической инвентаризации.

Что представляет собой технический план? Это документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ГКН, и указаны сведения о сооружении, необходимые для постановки на учет такого сооружения, либо новые необходимые для внесений в ГКН сведения о сооружении, которому присвоен кадастровый номер. Состоит он из двух частей — графической и текстовой.

Сведения о помещении, за исключением сведений о его местоположении в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ:

  • разрешения на ввод здания или сооружения, в котором расположено помещение, в эксплуатацию,
  • проектной документации здания или сооружения, в котором расположено помещение,
  • изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта помещения или изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта здания или сооружения, в котором расположено помещение.

В случае отсутствия данных документов соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости, и для созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, а для бесхозяйного объекта недвижимости — органом местного самоуправления, на территории которого находится такой объект недвижимости. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.

Тут я позволю себе еще раз обратить внимание на понятие «реконструкция». А также на то, что при проведении правовой экспертизы необходимо обращать внимание на сведения, содержащиеся в кадастровом паспорте. Если в данном документе в графе «Особые отметки» указан предыдущий кадастровый номер, следовательно, при осуществлении государственной регистрации прав на введенный в эксплуатацию объект недвижимого имущества (если ранее на объект капитального строительства в ЕГРП было зарегистрировано право) раздел ЕГРП, связанный с объектом капитального строительства, должен быть закрыт, а на объект недвижимого имущества, введенный в эксплуатацию, открыт новый раздел ЕГРП.

И в заключение вопрос о земельных участках. Известно, что в ГКН отсутствуют сведения о категории земель на отдельные участки, в отношении которых поступили заявления о проведении госрегистрации. Что в этом случае делать владельцу?

— На данный момент могу лишь порекомендовать собственникам обратиться в органы местного самоуправления, полномочные на принятие решения о присвоении категории земель.

  • Подготовка документов для кадастрового учёта: как не ошибиться

    Для всех участников рынка недвижимости вопрос о регистрации права собственности на тот или иной объект недвижимости всегда актуален. И кадастровый инженер – тот специалист, без которого в этой процедуре не...

  • Машино-место как объект недвижимости

    Машино-места, также известные как парковочные места, с нового года получили статус объекта недвижимости. Соответственно, автовладельцы и владельцы общей долевой собственности теперь имеют возможность стать полноправными собственниками тех парковочных мест, которые...

ЭТО БЫЛА СТАТЬЯ О ДЕЙСТВИЯХ РОССЕЕСТРА. ХОТИТЕ УЗНАТЬ БОЛЬШЕ? ПРИСЫЛАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ