002-technology
001-mail

Изъятие участка государством: ситуации и действия собственника

По закону на территории Российской Федерации предусматривается практика изъятия государством земельных участков и расположенных на них построек у частных собственников, если на то возникла необходимость. Такая весть как снег на голову может обрушиться далеко не всегда, но в то же время никто от неё не застрахован. В каких случаях это происходит и что ожидает собственника, если его законная земля понадобилась государству?

ПРИЧИНЫ ИЗЪЯТИЯ

Зачем государству или муниципалитету может понадобиться ваш личный земельный участок? Назовём причины, по которым производится эта процедура.
На сегодняшний день существует пять случаев, когда землю – к слову, относящуюся к любой категории и виду разрешённого использования – государство имеет право изъять у частного лица:
1. Под формулировкой «для государственных или муниципальных нужд».
2. В процессе комплексного развития территории (КРТ).
3. Если земля используется не по назначению, простаивает/заброшена или ей нанесён значительный ущерб.
4. В случае реквизиции.
5. При конфискации имущества.
Ниже рассмотрим эти ситуации более подробно.

1. ГОСНУЖДЫ

Ситуации, подпадающие под процедуру изъятия в случае государственных ли муниципальных нужд, перечислены в статье 49 Земельного кодекса РФ. Согласно этому перечню, земельный участок частного лица вместе с расположенными на нём объектами недвижимости может быть изъят властями в следующих случаях:
• •при выполнении международных обязательств Российской Федерации;
• •для размещения объектов энергосистем;
• •для возведения атомных электростанций;
• •для постройки объектов обороны и безопасности;
• •для освобождения территории под объекты железнодорожного транспорта, связи и телекоммуникаций;
• •для размещения объектов, обеспечивающих космическую деятельность;
• •с целью возведения объектов, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы РФ (сюда входят погранзаставы, таможенные пункты и т.д. );
• •для прокладки газо- и нефте- трубопроводов;
• •для размещения объектов электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;
• •для устройства автодорог федерального, регионального, межмуниципального и локального значения;
• •в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ. К последним относится, как правило, подготовка к проведению масштабных спортивных мероприятий, таких как Олимпийские игры или Чемпионат мира по футбол.

ПРОЦЕДУРА ИЗЪЯТИЯ

Прежде всего отметим, что за изъятое имущество собственнику полагается компенсация, её особенности прописаны в части 1 статьи 279 ГК РФ. Иными словами, ваш участок не просто отнимут – он будет выкуплен государством за вполне адекватную цену.
Стандартная процедура изъятия земельного участка включает следующие шаги:
1. Уполномоченный органа федеральной, региональной или муниципальной власти принимает решение по изъятию участка для тех или иных целей (см. перечень выше). Обычно такое решение выносится в форме постановления и подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.
2. Далее о принятом решении уведомляется собственник участка. Он получает письменное уведомление не позднее чем за год до планируемого изъятия. В течение этого года владелец имеет право совершить с участком любую сделку – продать его, подарить, сдать в аренду и прочее на полных законных правах (см. статью 280 ГК РФ).
3. Также к окончанию срока обе стороны – государство и собственник – должны решить вопрос цены, по которой участок будет выкуплен. В эту стоимость входит рыночная цена участка, определяемая на основании заключения об оценке, а также возможные убытки и упущенная выгода собственника от сложившейся ситуации. Впрочем, на практике последнее доказать почти невозможно, и оцениваются, как правило, лишь самые очевидные убытки – от потери построек, которые возведены на данном земельном участке. Если собственник не согласен с величиной компенсации, он вправе обратиться в суд, но в подавляющем большинстве случаев суд выносит решение в пользу государства.
4. Есть, однако, и альтернатива выкупу: владельцу может быть предоставлен другой участок взамен изымаемого, если тот его устроит. Разница стоимости участков при этом идёт в счёт выкупной цены.

2. РАЗВИТИЕ ТЕРРИТОРИИ

Случай с комплексным развитием территории распространён в практике достаточно широко, поэтому он оговаривается отдельно. Эта ситуация дополнена постановлением, разработанном Министерством имущественных отношений Московской области (Минмособлимущество), которое регламентирует порядок изъятия земельных участков и расположенной на них недвижимости в целях КРТ. Речь идёт не столько о новом механизме, сколько о расширении перечня частных случаев, когда государство вправе запустить процесс изъятия.
Данным постановлением охватываются подмосковные заброшенные промзоны, места расположения аварийных объектов, земли, на которых ведётся теневой бизнес или незаконно проживают люди. Другой вариант применения такого порядка – когда участок имеет несколько хозяев, не поделивших между собой права и обязанности по содержанию и использованию земли, в результате чего она простаивает в негодном виде.
Собственник попавшего под изъятие участка может взять на себя обязательство по развитию территории согласно указаниям со стороны государства, в таком случае участок остаётся за ним. Однако все предписания по использованию земли придётся выполнять. Во втором случае участок передаётся властям и выставляется на аукцион, где его покупает тот, кто согласен заниматься реализацией намеченных государством планов по развитию территории. Контролировать текущие процессы с участками обязано Минмособлимущества, на освобождённых территориях такого рода могут быть построены торговые центры, социальные, досуговые или гостинично-рекреационные объекты либо новые жилые дома.

ПРОЦЕДУРА ИЗЪЯТИЯ

Схема этого процесса описана в Гражданском и Земельном кодексах РФ (ст. 56.12 ЗК РФ и ст. 46 ГрК РФ). Согласно ей процесс включает в себя три шага:
1. Орган местного самоуправления принимает решение о комплексном развитии территории на основании утверждённых проекта планировки и проекта межевания территории и заключает договор о КРТ с победителем соответствующего аукциона.
2. В течение 7 рабочих дней с этого момента копия решения вместе с проектом соглашения об изъятии участка и/или объектов недвижимости направляется собственнику такого земельного участка. В соглашении прописывается цена, за которую будет выкуплен участок, и сумма убытков, которые предполагается компенсировать.
3. В случае если владелец не даёт своего согласия на изъятие, в действие вступают судебные инстанции и участок изымается в принудительном порядке. Денежная компенсация при этом перечисляется победителем аукциона бывшему собственнику в течение недели. Стоит отметить, что решение суда об изъятии земельного участка для муниципальных нужд в целях КРТ подлежит немедленному исполнению. Обжаловать возможно (теоретически) только сумму компенсации.
По словам экспертов, случаи, когда гражданам удалось противостоять государству и сохранить свою собственность от принудительного отчуждения имущества для государственных нужд, практически не известны. Особенно остро встаёт вопрос, если участки оказываются не оформлены и права на них не зарегистрированы: в таком случае компенсацию вы не получите. Спасти ситуацию может незамедлительное приведение в порядок всех необходимых правоустанавливающих документов на землю и объекты недвижимости. При этом должны быть выполнены следующие условия:
• участок должен быть поставлен на кадастровый учет,
• запись о правообладателе должна быть внесена в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН),
• земля должна использоваться строго по назначению,
• собственник обязан исправно уплачивать налог.

3. ИЗЪЯТИЕ ЗА ХАЛАТНОСТЬ

Помимо перечисленных случаев существует и вероятность изъятия частной недвижимой собственности в качестве дисциплинарной меры. Это относится в первую очередь к участкам из категории земель сельскохозяйственного назначения, но входят сюда и земли, предназначенные для жилищного или иного строительства. Основания и порядок осуществления процедуры изъятия регулируются Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В соответствии с законом, такой участок могут изъять, если он не используется должным образом, что прописано в документах под видом разрешённого использования, или простаивает в течение трёх лет, а также если почве и/или окружающей среде в результате той или иной запрещённой законом деятельности собственника нанесён вред. В этом случае объект недвижимости подлежит продаже с торгов.
При этом в указанный трёхлетний период не входит время, необходимое для освоения земли, а также вычитается период, когда участок невозможно было использовать по целевому назначению ввиду стихийных бедствий или прочих возникших чрезвычайных ситуаций (ст. 284 ГК РФ).
За надлежащим использованием земель сельхозназначения следят инспекторы земельного надзора службы Росреестра. По их словам, наиболее значительная часть выявленных нарушений заключается в запустении земель. Многие собственники просто отказывались от участков либо перестали их обрабатывать, и участки зарастали. Примером нецелевого использования земли может также служить организация свалки мусора на земле, которая предназначена для сельскохозяйственного производства, застройка объектами коммерческой недвижимости, промышленная добыча полезных ископаемых (песок) без изменения категории земель в земли промышленности и другое.
При проведении проверок государственными земельными инспекторами в случае выявления нарушений земельного законодательства собственнику выдается предписание об устранении выявленных нарушений, виновное лицо привлекается к административной ответственности по ч. 1, 3 ст. 8.8 КоАП РФ. Однако если не исполнять предписания органа государственного земельного надзора, через суд нарушителей могут привлечь к административной ответственности в двойном размере и затем лишить права на участок путем его изъятия. Непосредственной причиной для изъятия служит неисполнение предписания государственного инспектора, которое выдано в одно время с привлечением владельца к административной ответственности.
Таким образом, чтобы владение участком не обернулось штрафами, неоднократными посещениями представителями надзорных органов и такой проблемой, как изъятие, необходимо соблюдать два важных правила:
1. Не откладывать использование земли на неопределённое будущее и заниматься её освоением сразу же после приобретения участка.
2. Использовать землю только в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

4-5. РЕКВИЗИЦИЯ И КОНФИСКАЦИЯ

В завершение нашего обзора коснёмся последних двух ситуаций, приводящих к изъятию земельного участка.
Реквизиция означает, что территория, на которой расположен ваш участок, подверглась стихийным бедствиям разного рода. Землю в этом случае изымают временно, и если впоследствии её невозможно вернуть, владелец получает полную рыночную стоимость изъятого имущества либо равноценный участок в безопасной зоне. Правила этой ситуации регламентирует статья 242 Гражданского кодекса РФ и 51-я статья Земельного кодекса РФ.
Конфисковать же земельный участок могут за совершение собственником преступления (см. ст. 243 ГК РФ и ст. 50 ЗК РФ). В этом случае землю изымают безвозмездно и навсегда.

ЭТО БЫЛА СТАТЬЯ О ДЕЙСТВИЯХ РОССЕЕСТРА. ХОТИТЕ УЗНАТЬ БОЛЬШЕ? ПРИСЫЛАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ


Согласен с политикой конфиденциальности