Границы земельного участка. Требования к установлению. Пересечение границ

Одной из самых распространённых ситуаций в сфере регистрации недвижимости является та, при которой на этапе оформления прав на землю из документов вдруг выясняется, что часть вашего участка накладывается на территорию рядом расположенного участка. Иначе говоря, имеет место пересечение границ. Выявление этого спорного момента приводит к приостановке кадастрового учёта (исключение: если соседний участок в данный момент находится в стадии оформления или преобразования). Поговорим о том, какие требования содержатся в законодательстве к установлению границ и как грамотно урегулировать конфликт интересов при обнаружении факта их пересечения и не испортить отношения с соседями.

 

ТРЕБОВАНИЯ ПРИ УСТАНОВЛЕНИИ ГРАНИЦ

 

Границы земельного участка – это одно из важнейших понятий в кадастре. Именно границы являются главным признаком земельного участка, поэтому их определение – основной и неотъемлемый пункт работ по межеванию, которые выполняются кадастровым инженером на первом этапе процедуры оформления прав собственного на землю. Поэтому нелишним будет знать некоторые особенности и требования при формировании границ земельного участка, которые прописаны в действующем законодательстве.

Так, например, закон запрещает установление так называемых изломанных границ – то есть контуры земельного участка не должны иметь слишком сложную конфигурацию, в линии границ должны отсутствовать острые углы, и вообще участок не должен отличаться повышенной угловатостью. Запрет этот, однако, не повсеместный, а распространяется лишь на те случаи, когда какой-либо угол вклинивается в соседний участок или, скажем, использование участка вследствие столь сложной конфигурации признано нерациональным.

Кроме того, в ряд требований при установлении границ входит условие непересечения с пределами населенного пункта, в котором он расположен. Иначе говоря, частный земельный участок не должен выходить ни на метр за границы поселения или муниципального образования.

Существуют также правила отступа границ собственного земельного участка от строений, расположенных на нём, они продиктованы соблюдением мер предосторожности и безопасности. Минимально допустимое расстояние до жилого дома должно составлять не менее трёх метров, отступ от хозяйственных построек наподобие сараев, т.е. предназначенных для хранения инвентаря, кормов и прочих хозяйственных нужд, должен быть не менее 1 метра. До теплиц или загонов для скота отступ должен составлять не меньше 4 метров. Сложнее дело обстоит с банями, саунами или собственными котельными: такие объекты считаются постройками с повышенной пожарной опасностью и расстояние от них до границы земельного участка должно составлять не менее 10 метров.

Если вы планируете посадить на участке плодовые деревья, следует учесть, что высокорослые деревья с широкой кроной нужно сажать не ближе, чем в 4 метрах от забора. Дерево средних размеров может расти и в двух метрах от границ участка, а кустарники можно высаживать почти вплотную к соседнему участку, но тем не менее с запасом в 1 метр.

 

ПЕРЕСЕЧЕНИЕ ГРАНИЦ: ЧТО ДЕЛАТЬ

 

При определении границ земельного участка ставится целью их точное местоположение между двумя соседствующими участками, отражение их в документах и согласование. И уже в ходе этих работ специалистом может быть обнаружен факт пересечения границ, если сведения о рядом расположенном участке внесены в Единый государственный реестр недвижимости. А может быть и наоборот: кадастровый инженер может сам допустить ошибку при установлении границ. Неудивительно, что возникшее обстоятельство может привести к разногласиям или конфликту между владельцами данных земельных участков.

Итак, если при оформлении документов на землю в кадастровой палате выявили пересечение границ, прежде всего нужно выяснить, допущена ли ошибка кадастровым инженером при выполнении работ по установлению границ земельного участка, либо это неточность при внесении сведений в ЕГРН, за что отвечает регистрирующий орган. В последнем случае формальную неточность устраняет само ведомство – достаточно лишь заявить об этом в Росреестр и предоставить точные фактические данные по участку. А вот если ошибся кадастровый инженер при межевании участка, здесь дело обстоит сложнее и ошибку нужно будет устранять одним из следующих способов.

 

Способ 1: Разрешение конфликта мирным путём без участия суда

 

Необходимо вновь обратиться к специалисту для того, чтобы уточнить границы участка. В результате повторных работ формируется  единый межевой план, в котором будут содержаться данные о двух участках – вашем и тем, границы с которым пересеклись. К документу должен прилагаться отчёт кадастрового инженера, в котором подтверждается наличие ошибки.

Если выяснилось, что причиной пересечения границ явилась ошибка при межевании не вашего, а рядом расположенного участка, нужно обратиться к соседу с предложением провести повторное межевание его участка. В случае согласия сосед приглашает кадастрового инженера – именно того специалиста, который и допустил ранее ошибку, — и границы уточняются без дополнительной оплаты собственника. После чего эти данные должны быть обязательно внесены в ЕГРН. Этот способ требует времени, но он наиболее безболезненный и лишён непредвиденных расходов. Чего не скажешь о втором способе.

 

Способ 2: Судебное разбирательство

 

Не всегда удаётся договориться с соседом: как правило, последний уверен в своей правоте, особенно если это границы его участка вторглись в ваши владения и уточнение границ не выйдет в его пользу. Терять «собственные» метры часто люди не намерены, поэтому добровольное и мирное повторное межевание оказывается невозможным. В этом случае приходится обращаться в суд, и именно суд решает, допущена ли ошибка при первичном межевании соседского участка. Проводится земельная экспертиза и выносится судебное решение. И если ошибка подтверждается, соседу всё-таки придётся проводить эти работы, однако теперь уже они будут им оплачены.

Также стоит учесть, что если в ходе проведения кадастровых работ уточняются  границы вашего земельного участка или смежных с ним и эти сведения содержатся в ЕГРН, то в данном случае необходимо обязательно согласовать местоположение границ этих земельных участков. Согласование осуществляется между собственниками всех задействованных в процедуре участков.  Предметом согласования является определение местоположения границы земельного участка, являющейся границей другого земельного участка. При этом составляется акт согласования местоположения границ земельного участка, который заверяется личной подписью каждого собственника, чьи интересы здесь затронуты. Граница считается согласованной также, если при получении извещения о согласовании не представило обоснованный отказ. К межевому плану в этом случае прилагается документ, который подтверждает, что соседу было отправлено соответствующее извещение. Если этого не сделать, регистрирующий орган вправе отказать в постановке вашего участка на кадастровый учёт.

При выраженном отказе собственника соседнего участка в согласовании границ обращаются в суд. Суд назначает землеустроительную экспертизу, которая ставит следующие вопросы:

1 – проверка проведения ранее выполнявшихся кадастровых работ в соответствии с требованиями актуального законодательства;

2 – указание координат, по которым должно быть установлено местоположение смежной границы спорных участков.

Суд выносит решение, и после его вступления в силу остаётся лишь подать заявление о постановке участка на кадастровый учёт.

 

КАК ИЗБЕЖАТЬ ЗЕМЕЛЬНЫХ СПОРОВ

 

В связи с тем, что пересечение границ соседних участков – вещь достаточно частая, владельцы участков должны быть заинтересованы в том, чтобы границы их участков были установлены верно и сведения об этом были внесены в ЕГРН. Эта процедура помогает избежать любых земельных споров в дальнейшем. Ведь только в этом случае можно быть уверенным в том, что к вам не придут соседи с  требованием проводить повторное межевание, и что вы ни в чём не преступаете закон. Кроме того, и земельный налог вам будет начислен правильно и не придётся выяснять отношения ещё и с этой инстанцией.

Для того чтобы внести сведения в единый реестр недвижимости, нужно подать соответствующее заявление об этом. Платы в этом случае не потребуется. Но готовый межевой план у вас уже должен быть на руках, именно с ним вам и нужно обратиться в кадастровую палату.

Особенно актуальным этот вопрос стал сейчас, ведь уже менее чем через 5 месяцев – с января 2018 года – собственники участков, сведения о границах которых отсутствуют в реестре, лишаются права проводить с ними любые операции: нельзя будет ни продать такую землю, ни сдать её в аренду. Невозможно будет и провести раздел участка или, наоборот, объединение нескольких. Это касается как садоводческих, огороднических участков, так и предназначенных для индивидуального жилищного или гаражного строительства.

Чтобы убедиться в том, что сведения о границах вашего участка внесены в реестр и что при внесении данных не допущена неточность, можно воспользоваться интернет-сервисом «Публичная кадастровая карта» а официальном портале Росреестра. Для этого в поисковой строке нужно указать адрес или кадастровый номер вашего земельного участка. Также эти данные можно запросить в виде выписки в офисах кадастровой палаты или в окне многофункционального центра.

Мы постараемся помочь и проконсультируем бесплатно

Позвоните по телефону +7 495 970-00-01

Напишите нам Обратный звонок

Более 100 крупных корпоративных клиентов