Госучёт объектов капитального строительства: проблемы и противоречия

C 1 января 2013 года окончился переходный период в сфере осуществления государственного учёта объектов капитального строительства — начали действовать нормы Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре), устанавливающие правила кадастрового учёта зданий, сооружений, помещений и объектов капитального строительства.

С момента вступления в силу новых норм прошло неполных четыре месяца, но этот относительно недолгий период уже выявил ряд острых проблем и противоречий. Выводы, к которым приходят специалисты в сфере кадастрового учёта, неутешителен: как оказалось, на данный момент чёткие законодательные механизмы решения ряда вопросов, возникающих при осуществлении кадастрового учёта объектов капитального строительства, попросту отсутствуют.

К таким «противоречиям» в настоящее время, по мнению заместителя директора филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Брянской области Наталии Коноваловой, относится вопрос изменения назначения зданий, а также вопрос подтверждения органом кадастрового учёта сведений о нахождении объекта капитального строительства на конкретном земельном участке. Наш источник пояснил детали обозначенных проблем.

Так, в статье 7 Закона о кадастре предусмотрено три вида назначения здания:

  1. нежилое здание;
  2. жилой дом;
  3. многоквартирный дом.

«Данное деление имеет принципиальное значение при постановке на кадастровый учёт помещений, — рассказывает Наталия Коновалова. — По смыслу действующего жилищного и кадастрового законодательства такой объект учёта, как квартира (комната), может быть поставлен на учёт только в многоквартирном доме.

Вместе с тем нередки случаи, когда на государственном кадастровом учёте стоит объект «жилой дом», а у людей на руках документы на квартиры в таком доме. Данная ситуация может быть обусловлена различными причинами (техническим учетом данных объектов в организациях технической инвентаризации, которые осуществляли технический учет объектов капитального строительства на территории Брянской области до 01 июля 2012 года; судебными процессами и т.д. )».

Росреестр (федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции в сфере ведения государственного кадастра недвижимости) в одном из писем, носящих рекомендательный характер, выразил мнение о том, что «постановке на учёт квартир в комментируемом случае должен предшествовать учёт изменений соответствующего здания (индивидуального жилого дома) в части изменения назначения здания с «жилой дом» на «многоквартирный дом»».

Однако же в этом же письме указано, что «если образование квартир в жилом доме связано с проведением реконструкции такого здания, то документом, подтверждающим в соответствии с федеральным законом изменение назначения здания, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (часть 10 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации)», замечает наш собеседник.

В случае же если реконструкция соответствующего жилого дома не проводилась либо действующим законодательством не предусмотрено получение разрешения на строительство и ввод соответствующего объекта в эксплуатацию в связи с его реконструкцией (часть 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации), по мнению Росреестра, то учёт изменений в части изменения назначения здания с «жилой дом» на «многоквартирный дом» может осуществляться на основании акта уполномоченного органа (например, по аналогии со статьей 23 Жилищного кодекса Российской Федерации, — на основании акта органа местного самоуправления).

Проблемным вопросом является ситуация, упомянутая в вышеуказанном письме Росреестра, когда реконструкция жилого дома не проводилась и, соответственно, нет ни разрешения на строительство многоквартирного дома, ни разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

В настоящее время филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Брянской области обратился за соответствующими разъяснениями в вышестоящие органы власти. В частности, был задан вопрос о том, на основании каких документов возможно изменение сведений о назначении здания, учитывая, что нормами действующего градостроительного законодательства не регламентирована процедура изменения назначения объекта недвижимости, но, в свою очередь, установлен порядок изменения вида разрешенного использования объектов капитального строительства (ч. 3 ст. 37 ГрК РФ)? Ответ ожидается.

Что касается возможности подтверждения филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Брянской области сведений о нахождении на земельном участке объекта капитального строительства, необходимость в котором возникает при одновременном отчуждении данных объектов недвижимости, а также в некоторых иных случаях (в т.ч. при оформлении прав собственников зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства на земельный участок по статье 36 Земельного кодекса РФ), то здесь важны следующие нюансы, говорит Наталия Коновалова.

В соответствии с частью 5 статьи 41 Закона о кадастре местоположение здания, сооружения или объекта незавершённого строительства на земельном участке устанавливается посредством определения координат характерных точек контура такого здания, сооружения или объекта незавершённого строительства на земельном участке. Местоположение границ земельного участка также устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части (ч. 7 ст. 38 Закона о кадастре).

Соответственно, орган кадастрового учёта может подтвердить сведения о том, что конкретное здание (сооружение, объект незавершённого строительства) расположено на конкретном земельном участке только в том случае, если в ГКН содержатся сведения о координатах характерных точек здания (сооружения, объекта незавершённого строительства) и земельного участка. В случае если совокупности вышеуказанных сведений в государственном кадастре недвижимости нет, предоставить заявителю такую информацию нет возможности.

Кроме того, замдиректора брянского филиала отметила, что норма части 9 статьи 47 Закона о кадастре, в соответствии с которой допускалось внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о местоположении здания, сооружения, объекта незавершённого строительства на соответствующем земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, на основании заявления о кадастровом учёте, поданного собственником земельного участка или собственником указанных объектов недвижимости (здания, сооружения, объекта незавершённого строительства) либо представителем такого собственника, и межевого плана, с 1 января 2013 года не применяется.

Мы постараемся помочь и проконсультируем бесплатно

Более 100 крупных корпоративных клиентов